「地方アパートより都心築浅マンション」資産6億の登録者25万人不動産投資家が今「買いたい物件」＆必ずチェックするポイント

​​　「『株式投資』と『不動産投資』は、どちらも“投資”という言葉が使われているため、同じようなものだと誤解されがちですが、実はまったく異なる仕組みなんです」

　こう話すのは、登録者数25万人以上のYouTubeチャンネル「もふもふ不動産」を運営する、もふもふ不動産もふ | 菊地夏紀氏(X︓@mofmof_investor)だ。

　彼は、HORIJUKU株式会社の取締役であり、海の目の前のリゾートホテルUMITOのマーケティング、別荘のサブスクリプションサービスUMITO LIFE事業、堀塾の講師などを担当している。

　みんかぶマガジン短期連載「プロが語る。株とは違う！不動産投資のヴィクトリー方程式」第1回は、もふもふ不動産もふ氏の、投資遍歴と株式投資と不動産投資の違い、さらに彼の投資戦略について話を伺った。

1000万円が300万円に。大損失を経て学んだこと

ーーまず、簡単に投資のご遍歴について教えてください。

　大学生のころから経済に興味があって、日経新聞を読むことで株式市場の情報を収集していました。実際に投資を始めたのは2006年ころ。当時の中国株ブームに乗じて投資を始めました。

　しかし、リーマンショックと中国株バブルの崩壊、さらに元の安値と円の高騰による影響で、私の資産は約1000万円から300万円へと大幅に減少しました。

　これを教訓に心を入れ替え、本格的に投資の勉強を始めました。

　そして資産がふたたび2000〜3000万円に回復したころ、株式市場の激しい変動に疲れを感じ始めたんです。

　また、研究開発の仕事に専念したいという想いも強く、仕事への支障を避けるために株式投資から手を引く決断をしました。

ーーそこから不動産投資へシフトするのでしょうか︖

　はい。2013年に『まずはアパート一棟、買いなさい!』(石原 博光・著、SBクリエイテ ィブ)という書籍に出合い、その中で「利回り20%のアパート投資」を説明している内容に感銘を受け、2014年8月に不動産投資を開始しました。ここからの詳しい遍歴については、以前に取材していただいた記事をご覧ください。

ーーそもそも、株式投資と不動産投資では何が違うのでしょうか︖

　「株式投資」と「不動産投資」は、どちらも“投資”という言葉が使われているため、同じようなものだと誤解されがちですが、実は180度異なる仕組みなんです。

　株式については株を購入後、株主総会などを除いてほとんど何もできないので、投資と言えます。対して不動産は“事業”なんです。

　雨漏りしたら早急に対処しないといけないですし、夜逃げされれば当然金銭的な損失を被ります。

　そうなってくると、しっかりと利益を出すために、あらかじめ事業計画を立てる必要があります。不動産といえば、一攫千金という漠然としたイメージがあるかもしれませんが、実際は地道で堅実な事業となっています。不動産で儲けるには「家賃収入」と「売却益」の2つしかなく、この二つを突き詰めることで堅実に利益を出すことができるのです。

成長2倍を狙って。株式は東証グロース株中心

ーー2022年より株式投資を再開したとのことで、菊地さんの株式を選ぶときの目安について教えてください。

　普段の生活の中で、よく目にするサービスやニュースを見たりとかすると、その会社の株とかを調べて伸びてそう、もしくはこれから伸びていきそうな銘柄を見つけて購入することが多いですね。

ーーでは、銘柄を購入するときの基準とは︖

　以前に株式投資をしていたときは大きく資産を増やしたいため2倍くらいを目指せる成長企業株を購入していました。最近は安定して資産が増えることをより重視しているので、安定企業やインデックス投資の割合も増やしています。

　指標については業種ごとに目安が異なってくるので、銘柄のスクリーニングをするときに軽くは見たりはしますが、これといったものはありませんね。

　基本的には株式相場全体や業種ごとの流れを見て購入します。

不動産投資で、現金をザクザク持て！

ーーちなみに、今の現金の割合はどれくらいなのでしょうか？

　総資産に対する金融資産の割合は25%でした。もともと現金を多く持っていたのですが、インフレし始めたので現金比率を落とし、今はインデックスと個別株投資のハイブリッド投資をしています。

　仮に現金で1億円持っていたとして、インフレが4%だとすると年間400万円目減りしますので、意識的に現金を減らしています。

ーー以前は、なぜ現金を多く保有していたのでしょうか︖

　不動産の取引において、現金で即座に支払えるのは大きな利点となります。

　例えば、数人が同じ物件に興味を示した場合、現金で即決できる人が優先される傾向があります。不動産業者からすると、無駄なやり取りをしたくないため、やはりスムーズに進む取引を好むんですよ。

　また、資産の形態も重要です。銀行にもよりますが、仮に1億円分のビットコインを持っていたとしても価値はほぼゼロと見なされ、株式でも3割引くらいになってしまいます。現金で持っていることで銀行からの評価もよくなり、融資にも有利になります。不動産は、まさに「キャッシュ・イズ・キング(現金は王様)」な市場と言えます。

「地方アパート投資」から「都心の新築・築浅物件投資」へ

ーー不動産を購入するにあたって、注目しているポイントはありますか︖

　以前は資金が限られていたため、主に地方の高利回りアパートへの投資を行っていました。当時の地方の物件は比較的安価で、利回りが20%程度と高かったんです。

　しかし、最近では不動産市場が成長し、購入希望者が増加したため、安い物件の数が減り始めています。これにより需要と供給のバランスが変わり、結果として価格が上昇しているわけですね。

　また、これらの変化に伴い、地方の物件の収益性は下がり、さらには人口減少の問題も考慮する必要が出てきました。

　そこで戦略を変更し、都心部の新築・築浅物件にシフトしました。

　都心の物件は長期的に価値が上がる可能性が高く、より高い収益を期待できると判断したんです。そして、現在もこの方法で不動産を運用しています。