三田ガーデンヒルズに踊る不動産投資ゲームの実像…マンションバブルの崩壊はいよいよ迫ってきているか

　都心におけるマンション価格の高騰がすさまじい。その象徴的な存在が、三田ガーデンヒルズだ。５億円を超える住戸も出てきているという三田ガーデンヒルズについて、不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏は「こうした状況は投資理論的にはあきらかに限界値を超えている」と指摘するーー。

部屋によっては５億円！なのにすぐに完売した三田ガーデンヒルズ 

　2023年に分譲された東京港区三田の「三田ガーデンヒルズ」は、敷地面積25,246㎡（7,636坪）という広大な敷地に建設された総戸数1002戸（分譲住戸952戸）の巨大マンションです。戸数が多いのでタワマンと思われがちですが、地上14階までの５棟のマンションで構成されたマンション群です。販売価格は坪単価で1300万円台から1400万円台という高額物件で販売当初から大変な話題を呼びました。

　例えば専有面積121.51㎡（36.75坪）の住戸価格は5階で4億8000万円台、９階で5億2000万円台です。以前は「億ション」が高額マンションの代名詞といわれましたが、いまや「４億ション」「５億ション」の時代になったのです。

　超高額マンションにもかかわらず販売は好調に推移。多くの富裕層、国内外の投資家などが申込み、高倍率で完売しました。建物は今年３月に竣工。すでに引き渡しが終了しています。

　こんな高額のマンションにどんな方々が住むのか興味深いところですが、まだ引渡しから間もないにもかかわらず、マンション中古サイトを覗くと、すでに売却希望の住戸がずらりと並びます。

注：価格は千円単位、ネット上の中古サイトより

　80㎡台の住戸で売却希望価格は6億5000万円台から7億3000万円台。坪単価に直すと2500万円から3000万円です。２年前に分譲した価格のすでに２倍をつけていることになります。100㎡台の住戸になると売却希望価格はなんと10億円台から13億円台。坪単価で3000万円から3500万円です。

　この価格はあくまで売主による売却希望価格にすぎませんが、今年分譲される予定の都心新築マンションでは坪単価で1000万円台はもはや珍しくなくなっています。不動産マーケットの熱狂ぶりが如実に表れている例といえるでしょう。

もはやマンションは住むための資産ではない

　三田ガーデンヒルズを取得して即転売しているということは、もはやマンションが住むための資産ではないことは明らかです。転売することで価格が倍になる、ならば売却益を狙っていこうということになります。もはや新築マンションマーケットは完全な投資ゲームの場となっているのです。

　不動産投資による利益には、売買によって期待される譲渡益（キャピタルゲイン）と物件を賃貸することによって得られる運用益（インカムゲイン）があります。物件に投資する投資家はこの２つの利益を考えて投資するわけですが、たしかに三田ガーデンヒルズは巨万の譲渡益が得られる最高の投資商品であることが中古サイトを覗くだけで想像できます。

売却時には取得時の２倍の価格で売れることを想定している

　では仮に、三田ガーデンヒルズを賃貸として運用した場合にはどのくらいの運用益が期待できるのかを考えてみましょう。