マンションインフルエンサー「値上がり期待の３エリアと4マンション」実名大公開…ニュータウンに再注目せよ！
マンション価格が著しく上昇する中、「いまは不動産バブルの状況にある」と話す人も少なくない。しかしそんな中で、マンションインフルエンサーのそらまめ氏は「もしバブルだとしても、それが何なのかとも思う」と話す。そらまめ氏の真意や、いまその価値を再認識すべきエリアについてうかがった。みんかぶプレミアム特集「マンション 勝利の方程式」第4回。
目次
中間層がタワマンを買える時代は過ぎ去った
私がマンションに興味を持つようになったのは、自宅の購入がきっかけでした。それ以降5年ほどにわたり、不動産会社のポータルサイトやXを見たり、日々更新されるマンション市況のレポートや書籍などを読みながら、マンションの情報を集めています。
「これは見ておきたい」と思った物件については、積極的に現地を見に行くことにしています。現地調査した物件だけでも、すでに2300件を超えました。イメージとのギャップが少ないときもありますが、事前に完成予想図しか見ていない場合には、現地で「思ったよりチープに見えるな」とか「外観に使われている配色や質感が予想図と違うな」と思うこともあります。現地での印象は、マンションを購入するうえで非常に大切にしています。
そんな私ですが、このところの不動産価格については、上昇スピードが急激すぎて、昨年の後半あたりから違和感を覚えることが多くなっています。
もちろん「価格が上がる＝バブル」だとは思っていません。100円のおにぎりが140円になったり、1万円以下で泊まれたビジネスホテルが1万5000円になったりする時代ですから、不動産価格高騰も「インフレ市況とは、そもそもこういうものである」という説明もできるとは思います。
実際に中古マンションの成約価格も、都心を除く「東京20区はコロナ前から1.5倍程度に上昇」、「周辺の都下＋3県についてもコロナ前から1.4倍程度に上昇」しています。1.4倍の値上がりだと、例えば元々坪250万（70㎡約5,000万円）だったマンションが、坪350万（70㎡約7,500万円）という計算です。
これはマンションだけに限らず、一般的な物価水準と同程度の変化率ですから、このくらいの上昇幅は説明可能な範囲として見ています。
それでも、いま足元で価格を牽引しているタワマンの上昇率は、それだけでは説明しきれない部分があると感じています。これまで参戦してこなかった投資家や転売ヤー、実需と呼ばれる人たちまで過熱感を帯びているのは、ボラティリティが発生することで需要が喚起された要因も間違いなくあると思います。
そしてここまで高騰してくると、デベロッパーとしても、価格の高い物件を購入してくれる高所得者層にターゲットを絞っていく流れになります。建築費高騰により狭い部屋の供給が増えたと言われますが、これからは昔のバブル期のように、100㎡を超えるような企画が増えてくると思います。実施に足元ではそういう企画がいくつか出てきていますね。こういうトレンドになると、これまで需要の中心であった中間層向けの企画が少なくなるので取り残されてしまった感はあると思います。
「いまバブルかどうか」に意味はない理由
90年代のバブル期のように、現在でもゴルフの会員権やポルシェ、フェラーリ、ロレックス、エルメスなどの価格が上がる現象が起きています。そのため、当時の土地神話のような過熱感でタワマンを買っている人が増えたという見方もできます。そのような意味では不動産はインフレ～バブルの過渡期にあると言っていいのかもしれません。
ただ、「いまがバブルなのか」を見極めるのは、非常に難しいことですが、それと同時に「いまがバブルだったら何なのか」という思いもあります。多くの人は自宅としてマンションを購入しようとしていて、そこで不動産バブルなのかを気にする理由は「家を買った瞬間にバブルがはじけたらどうしよう」と思うからですよね。
過去のバブル期を振り返ると、不動産価格の上昇は1984年ごろから始まり、ピークをつけて弾けたのは1991年です。その間（約6年）ずっと、不動産価格はすごい上昇率を見せていました。
ですからいまが1991年の状況（バブル崩壊の直前）にあるのであれば「バブルが弾ける目前で危険」ということになりますが、仮に1984年の状況（バブルの初動）だとしたら、ピークまでの上昇幅を取り逃がすことになるので、むしろ「いま買っておくべき」という考え方もできることになります。多くの人が「今が最安値だから早く買え」と言っているのはこっちのロジックですね（機会損失の方が不安ということ）。
「バブルだったら何なのか」と言ったのはそういう意味です。結局「バブルかどうかを判定」するよりも、「相場の転換点、切り返しのタイミングを判定」する方が、今後のアクションを意思決定するうえでは重要だと思います。
そしてそれは誰も予見できない材料で発生するので、結局たまたま住宅購入の適齢期を迎えただけのプレイヤーは、何も取れる手段はないと思うのです（必要になったタイミングで買えるなら買うというだけ）。
