3LDK以上の物件は売れづらくなる……「良いマンション」「要注意マンション」をわける意外なポイント

　単身世帯が増えていく中で、個人向け不動産コンサルティング会社さくら事務所会長の長嶋修氏は「これからは3LDK以上の物件が売れづらくなる」と指摘する。資産性の高いマンションの特徴について、“意外”な観点から長嶋氏が解説する。全3回中の2回目。

※本稿は長嶋修著「2030年の不動産」（日経プレミアシリーズ）から抜粋・再構成しています。

第1回：築浅・駅近マンション購入は「早ければ早い方がいい」築古リノベ物件に潜むリスク

第3回：“新しい形の家選び”が増加中……あなたの生活のQOLを上げる選択肢はどれ？

増えている「シニア世帯」のマンション購入

　日本の住宅市場は、住宅を次々に新築しては消費するフロー型から、すでにあるものの有効活用を考えるストック型へと移行しています。2030年には、都市部で「マイホームを買いたい」と考えたとき、第一候補は中古マンションになっているでしょう。

　新築マンションの供給が減って販売価格が高騰する一方、中古マンションのストックは着実に積み上がっています。購入を考えるなら、中古という選択肢が多くの人にとって現実的なものとなっていきます。

　都市部では、戸建よりもマンションにニーズが集中していますし、今後もその流れは続くでしょう。マンションのほうが駅から近く、利便性に優れた物件が多いほか、セキュリティ面や耐震性などに関しても安心感があると見られているからです。

　マンションを買っている層は、初めてマイホームを購入する一次取得層(30〜40代が中心)に加えて、二次取得層のシニア世帯も多く見られます。

　高齢になって車の運転が難しくなったときには、利便性の良い場所のほうが住みやすいもの。階段で上り下りをしなければならない戸建よりも、フラットなマンションのほうが安全、という考えで選択する場合もあるでしょう。

　マンションは建物・設備など共有部のメンテナンスや、建物周りの清掃などを自分でやらずに済むため、何でもかんでも自分でやらなければならない戸建よりも手間が少なくて済み、シニア世帯にとってはメリットが大きいと言えます。

3LDK以上の物件は売れづらくなる

「マンションを買うなら、絶対に新築がいい」 「それが難しければ、築数年以内の築浅がいい」というようなこだわりを持つ人は多いものです。誰も使用していない、まっさらの空間で新生活を始めたい気持ちはよくわかります。

　とはいえ、中古マンションには新築マンションにはないメリットもあります。そこで、中古マンションのメリットや、物件を選ぶうえで必ず知っておきたいポイントを解説していきましょう。

　まずは、 マンションというとファミリーのイメージがあるかもしれませんが、昨今は単身世帯が増加しており、その多くはアパートやマンション住まいです。今後も単身世帯は増加すると言われており、単身者向けのマンションの需要は途切れないでしょう。実際、おもに単身世帯を想定した専有面積30〜50㎡ほどのコンパクトマンションは、売れ行きが伸びています。

　一方で、売れづらくなると考えられるのは、世帯人数が3~5人くらいのファミリーを想定した3LDK以上の物件です。マンションの専有面積のボリュームゾーンは70㎡前後であることを考えると、それで居室を3つ作るとなれば、小さめの部屋をパズルのように組み込んだ細かい間取りになります。

　しかし、単身世帯、あるいは子どものいないDINKS世帯には、居室がいくつもある間取りよりも、広々としたリビングルームがある1LDKや2LDKの間取りが好まれます。

狙い目は「2001〜2003年」 「2010〜2014年」竣工のマンション

　中古マンションのリノベーション済み再販物件でも、壁を大胆に撤去してリビングの面積を広げた間取りが目立っており、それだけ需要があるということを示しています。

　たとえば、引き戸を多用した間取りは、戸を撤去するだけで2部屋を連結して広くできるため、可変性が高いと言うことができ、幅広いニーズを期待できます。逆に、一般的な開き戸の部屋が多い物件だと、壁を撤去するための大規模な工事をしなければ、リビングの面積を広げることはできません。

　築古の物件になると、床・天井や給排水管の構造などにより、そもそもリフォームがしにくいものもあります。具体的には、天井スラブと天井仕上げ材の間に空間を設けてダクトなどを通す二重天井、床スラブと床仕上げ材の間に空間を設ける二重床なら、空間を設けない直天井や直床仕上げよりも可変性が高くなります。

　直天井・直床仕上げだと、コンクリートスラブの中に配線や給排水管を埋め込んでしまうため、照明の位置や浴室・キッチンなどの水回りの位置を変えるのが難しくなってしまいます。さらに、給排水管などのメンテナンスもしづらいというネックもあり、二重天井・二重床の物件に比べると売れづらくなりそうです。

　ちなみに、二重天井と二重床は2000年に住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)が施行されてから普及した構造のため、2000年以前に建てられたマンションで採用されているケースは多くないのが実情です。

　このところマンションの平均価格は上がっていますが、反比例して平均面積は狭くなっています。投資目的ではなく、マイホームを買いたい実需層が出せる金額には限界があるので、分譲会社は専有面積を狭くしたり、設備のグレードを下げたりして、新築マンションの販売価格が上がりすぎないように調節しているからです。

　そのため、今の新築と少し前に建てられた物件とを比較すると、後者のほうが圧倒的に共用部が豪華で、専有部分は広く、設備も高性能ということがよくあります。原則として、不景気になると物件の供給は絞られますが、価格が下がって専有面積が広めの住戸が増える傾向にあります。

　そのため、 「ITバブル崩壊後の2001〜2003年」 、また「リーマン・ショック後の2010〜2014年あたり」に建てられたマンションには、広さと設備・機能のバランスが良い物件が見られます。

「2004〜2007年」竣工マンションは要注意

　逆に、マンションの施工不良が目立った時期というのもあります。2004〜2007年竣工のマンションがそうで、この時期は2008年のリーマンショック前のプチバブル期にあたります。土地の価格が高いときにマンション用地を仕入れたデベロッパーが、建築コストを削減するために工期を短縮したことなどが要因で、手抜き工事が横行したものと見られます。

　もちろん、問題が見られたのは2004〜2007年に建ったマンションのごく一部ではありますが、現在はこの時期よりもさらに建築業界の人手不足が深刻で、職人の数も減っています。

　マンションの施工不良は珍しい話ではなく、ひどいケースでは建物全体が傾いて全棟建て替えになった事例もありました。施工不良をあらかじめ見抜くのは難しいものの、極端に短い工期で仕上げられた物件で欠陥が見つかる事例がある、ということは知っておいたほうがよさそうです。

　凶悪事件の横行で2024年、首都圏などで組織的な強盗事件が多発し、自宅のセキュリティ対策に敏感になる人も増えてきました。そういう意味で、マンションは戸建よりは安全性が高いと見なされています。

　賃貸や築古のマンションはセキュリティが脆弱な物件も多いですが、比較的新しい分譲マンションは、オートロックシステムや防犯カメラを設置するなどセキュリティに配慮することが大前提に。なかでもタワマンは、コンシェルジュがエントランスにいることで警備の役割を果たし、不審者の出入りをある程度抑制することができます。