サラリーマンから資産30億円に成り上がった最強投資家が語る、“投資マイルール”…空室率75 ％のボロでガラ空き物件を買った理由

　「損をする」「失敗する」といったネガティブなイメージと同時に「稼げる」「不労所得を作れる」といったポジティブな見方もある不動産投資。果たして、不動産投資とは魑魅魍魎の世界なのか、それとも正しく知識を身につければ確実に成果がでる投資対象なのか。

　この問いへの真実をYouTubeチャンネル「不動産アニキの非常識な投資学」で解説するのが「不動産アニキ」こと小林大祐氏(X：@Daisuke19760607)。資金、人脈、知識を持たない名古屋のサラリーマン時代から不動産投資をスタートし、現在は総資産30億円を持つ彼が語る、不動産投資で失敗しない方法とは。

　みんかぶマガジンの短期連載「資産30億円。名古屋の元サラリーマン投資家が語る、”非常識な不動産投資学”」。第2回では、彼の投資戦略と不動産事業を運営する上でのマイルールについて話を伺った。全3回の第2回。

区分所有の物件を持つことはNG

−−小林さんの不動産投資における戦略についてお聞かせください。

　「修繕を制する者が収益を制する」これに尽きます。不動産事業において、リフォームコストを抑えることが利益を最大化する鍵となりますから。そこで重要なのが、安価にリフォームを行ってくれる業者と関係性を構築することです。

　また、不動産投資で資産を築きたい方へは、区分所有物件を持つことは絶対におすすめしません。その理由は、区分所有は価格構成として、減価償却する建物部分がほとんどであり、価値が必ず目減りしていくからです。

　仮に借入を起こして購入した場合、借入返済のスピードよりも建物価値の減少の方が早く債務超過状態となり、次の物件の融資が引けなくなるためです。

　従って、不動産投資で資産を築きたいのであれば、価値が目減りする区分所有でなく、価格構成上土地値比率が高い1棟物件を選別して購入することこそが不動産で資産を築くためには重要です。

−−区分所有していたのは、どのような物件だったのでしょうか？