令和のマンション高騰が平成バブルと「決定的に違う」断言できるワケ…世帯年収別！値上がり期待のエリア・マンション実名大公開

　都心マンション価格の高騰が止まらない。バブルではないかと疑う声が関係者の間で囁かれるようになって久しいが、いったいマンション市場で何が起きているのか。今は買い時ではないのだろうか。

　都心マンション市場の動向に精通し、若手のマンション購入検討者に向けた情報発信や個別相談なども手がけるAsh@コンサル×マンション氏は、「若手エリートサラリーマンは今すぐ都心マンションを購入するべきだ」と語る。都心マンションは今バブルだと言えるのか。なぜエリートサラリーマンは早めに都心マンションを購入するべきなのか。そして世帯年収を考慮したおすすめのエリアとマンションはどこなのかーー。「エリサラ」層からの支持が厚い同氏に話を聞いた。みんかぶプレミアム特集「マンションで稼ぐ術」第１回。

都心マンション市場は本当に「バブル」なのか？

　現在の都心マンション市場は「バブルではないか」という声が最近聞かれます。確かに価格上昇が続いているのは事実です。しかし結論から言うと、以前のいわゆる不動産バブルとは性質が異なり、現状は「バブルではない」と考えています。もちろん一部には投機的な動きも見られ、価格が過熱している側面は否定できません。しかしどちらかというと、現状は「シンプルなインフレ」に近い状況だと捉えています。

　もう少し詳しく今の状況を見てみましょう。そもそもですが、バブルを定義する際に、大きく3つの要素があると考えています。「投機的な取引の横行」、「過剰な信用供与（融資の緩み）」、そして「実体経済や適正価値からの大幅な価格乖離」です。これらの観点から現在の市場を見てみます。

過去の不動産バブルと「決定的に違う」断言できるワケ

　まず「投機的な取引」についてですが、確かに中国人投資家による購入や、一部の転売屋的な動きは見られます。Xなどを見ていると、海外マネーの流入や新築タワマンでの名義貸しによる転売に関する話題も散見されますので、投機的な匂いがまったくないわけではありません。

　では次に「過剰な信用供与」はどうでしょうか。これが現在の状況と過去のバブルとの大きな違いです。かつてのバブル期は銀行の融資基準が非常に緩かったと言われますが、現在はそうではありません。住宅ローンを組む際には、金融機関は個人の属性（年収、勤務先、勤続年数など）や物件の担保価値を厳しく審査します。誰でも簡単に高額なローンを組める状況ではありません。投資用ローンについても同様で、頭金も一定程度求められる等、銀行は慎重な姿勢を崩していません。

　たとえば、1980年代後半のいわゆる「不動産バブル」のときは、極端な話、ボロボロの土地にでも銀行がどんどんお金を貸していたような状況があったと聞きます。しかし今は、フリーランスの方はローンを組むのが難しかったり、物件の築年数や構造によっては融資が出にくかったりするなど、銀行がしっかりとリスク管理をしている印象です。

富裕層は確実に増えている…今の状況はバブルかインフレか

　そしてバブルを定義する最後の要素である「実体経済からの価格乖離と過熱」についてはどうでしょうか。価格が上昇しているのは事実ですが、これがすべて海外からの投機マネーによるものかというと、そうではありません。実際にそこに住む実需層、特にお金を持っている日本人の富裕層や高所得者層の購買意欲が非常に強いのが実態と言えます。

　先日もXで話題になっていましたが、2億、3億といった高額物件でも、実際に購入している大半は日本人の富裕層や超パワーカップル（世帯4,000万以上）です。特に20年前と比べると都内の新築マンション供給数は半減しているため、供給数に比べて高値でも購入できる実需層のほうが多く、需要過多になっているのが現状です。つまり、実需がしっかりと価格を支えている側面が大きいのです。

　もちろん、2023年の市況などはかなり過熱感がありましたが、それでも「バブル崩壊」といったシナリオには至っていません。これらの点を総合的に考えると、現在の状況は、投機的な要素を一部含みつつも、基本的には実需と資産インフレに支えられた「シンプルなインフレ」に近いというのが私の見方です。

若手エリートサラリーマンは今すぐ都心マンションを購入せよ

　こうした状況下において、私は以前から「若手エリートサラリーマン層は早く都心マンションを購入すべきだ」ということを提唱しています。その理由は大きく3つあります。1つ目は「賃貸は掛け捨て、購入は資産形成になるというシンプルな事実」。2つ目は「サラリーマン、特にエリート層の与信力の高さ」。3つ目は「資産インフレ時代におけるインフレヘッジの必要性」です。それぞれ説明していきます。

　まず「賃貸は掛け捨て、購入は資産形成になるというシンプルな事実」。これは昔から言われていることですが、改めて重要です。賃貸で支払う家賃は、いくら払い続けても自分の資産にはなりません。単なるキャッシュアウトになってしまうわけです。一方で、マンションを購入すれば、住宅ローンを返済していくことで、その物件が自分の資産として積み上がっていきます。最近新NISAなどで資産運用を始める方が増えていますが、それと同じように、住宅も「自分の資産」として捉え、計画的に形成していくべきだと考えます。

サラリーマンが経営者に勝っているたった1つの「強力な武器」

　次に「サラリーマン、特にエリート層の与信力の高さ」。これは非常に大きなアドバンテージです。金融機関は、住宅ローンを融資する際に、借り手の返済能力を重視します。エリートサラリーマンは、一般的に収入が安定しており、社会的信用も高いため、経営者などと比較しても有利な条件でローンを組みやすい傾向にあります。

　たとえば経営者の方ですと、収入が多くても事業の浮き沈みがあったり、経費計上の関係で所得が低く見えたりすることがあり、融資審査が厳しくなるケースがあります。一方、サラリーマンは毎月の給与が安定しており、源泉徴収票などで収入証明もしやすいため、銀行からの評価が高いです。さらに、社会保険料や税金をきちんと納めていることも信用につながります。この「与信力」という無形の資産を使わない手はありません。

早めに都心マンションを購入しないのは逆にリスクだ

　最後に「資産インフレ時代におけるインフレヘッジの必要性」。これが最も重要なポイントかもしれません。先ほど述べたように、現在は資産インフレの傾向にあります。つまり、現金の価値が相対的に下がり、不動産のような実物資産の価値が上がっていくということです。

　このような状況でマンション購入を先延ばしにするとどうなるのでしょうか。端的に言えば、「早くしないと市場に置いていかれる」可能性があります。数年後には、同じ物件がさらに高値になっているかもしれません。あるいは、予算内で買える物件の選択肢が減ってしまう可能性もあります。

　私のような若い世代で、たとえば「30代になって家族ができたら家を買おう」と考えていると、いざそのときになったら、都心の良い物件は手が届かない価格になっているかもしれません。そうならないためにも、インフレヘッジとして、早めに資産価値の落ちにくい都心マンションを購入しておくことが賢明だと言えます。単身のうちに、あるいはまだ家族構成が固まらないうちでも、まずは購入して運用し、ライフステージの変化に合わせて売却して買い換えるという戦略も有効です。

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