令和の「マンション投資」の新常識は？やっぱり買うべきは「東京23区」！
投資用マンションの仲介業者として、創業以来2000戸以上のマンションを販売してきた株式会社エイマックス代表の天田浩平氏。そんな天田氏は、投機的な不動産投資とは一線を画す、「地道で、手堅い資産形成への道」を勧めている。不動産価格が高騰するいま、買うべき不動産とはどのようなものなのか、天田氏が解説する。全３回中の１回目。
※本稿は天田浩平著『インフレ時代に始める 東京〈中古〉マンション投資の教科書』（ビジネス社）から抜粋・再構成したものです。
第2回：自己資金10万円から始める不動産投資……「金利上昇」は不動産投資家にとってチャンスでしかない
第3回：年収500万円でも不動産が買える！金融機関が重視するポイントと日常での注意点とは
目次
家賃が1000円下がると、資産価値は30万円下がる
優良物件を見極める上で、立地と並ぶほど重要な条件なのにもかかわらず、多くの投資家が見落としがちなのが「家賃の適正価格」です。
「購入を検討している物件の家賃は、そのエリアの相場と比べて適正なのか？」
この問いを抜きにして、不動産投資の成功はあり得ません。
なぜなら、相場よりも割高な家賃が設定されている物件は、将来的に家賃が下落する危険性を抱えていると言えるからです。
現在の入居者が退去したあと、同じ高い家賃で次の入居者が見つかる保証はどこにもありません。むしろ、周辺の適正な相場価格まで家賃を下げなければ、空室が長期化するリスクが非常に高いのです。
家賃の下落がもたらす影響は、単に毎月の収入が減るだけにとどまりません。投資用不動産の資産価値は、「収益還元法」という考え方に基づいて算出されるのが一般的です。
簡単に言うと、「その物件が生み出す収益（家賃）が多いほど、物件の価値も高くなる」という考え方です。裏を返せば、家賃が下がるということは、資産そのものの価値が目減りすることを意味します。例えば、物件の利回りが４％だと仮定します。この場合、資産価値は以下の式で計算できます。
資産価値＝年間家賃収入÷利回り
月の家賃が1000円下がると、年間の家賃収入は1万2000円減少します。これをもとに資産価値がどれだけ下がるか計算してみましょう。
下落する資産価値＝1万2000円（年間家賃収入の減少額）÷４％（利回り）＝ 30 万
毎月の家賃がわずか1000円下がるだけで、マンションの資産価値は約30万円も下落してしまうのです。
このように、目先の空室を埋めるために安易に家賃を下げると、将来的に大きな損失につながる可能性が高いため、慎重に判断する必要があります。
信頼すべきは生の情報
では、どうすれば家賃が適正かどうかを見抜けるのでしょうか。
もっとも確実な方法は、その物件が所在するエリアの、地元の賃貸仲介会社に直接ヒアリングすることです。
「そちらのエリアの、このような条件の物件なら、家賃はいくらぐらいが妥当ですか？」と、電話で構わないので、最低でも３社に聞いてみてください。インターネットの賃貸サイトの情報は、過去の募集事例や客寄せのための「おとり物件」が紛れ込んでいる可能性があり、必ずしも最新の正確なデータとは限りません。
その街で日々、入居者と向き合っているプロの「生の情報」こそが、もっとも信頼できるのです。
「適正な家賃を制する者が、マンション投資を制する」。この言葉を、ぜひ胸に刻んでおいてください。
