自己資金10万円から始める不動産投資……「金利上昇」は不動産投資家にとってチャンスでしかない

　「不動産投資にはそれなりの自己資金が必要」……そんなイメージを持つ人も少なくないだろう。しかし、創業以来2000戸以上のマンションを販売してきた株式会社エイマックス代表の天田浩平氏によれば、近年の不動産投資は少ない自己資金で始められるという。不動産投資にとってマイナスに思われがちな金利上昇すら「チャンス」に変える令和の不動産投資の常識について、天田氏が語る。全３回中の２回目。

※本稿は天田浩平著『インフレ時代に始める　東京〈中古〉マンション投資の教科書』（ビジネス社）から抜粋・再構成したものです。

第1回：令和の「マンション投資」の新常識は？やっぱり買うべきは「東京23区」！

第3回：年収500万円でも不動産が買える！金融機関が重視するポイントと日常での注意点とは

「不動産投資には自己資金が必要」の誤解

「マンション投資を始めるには、最低でも数百万円の頭金が必要なのでしょう？」

　これは、お客様から受ける質問の一つですが、答えは「ノー」です。

　以前は、頭金と諸経費を含めて100万円程の自己資金が必要な場合もありましたが、金融機関の融資環境が変化した今、そのハードルはさらに下がり、「自己資金10万円」からでも、十分にマンション投資を始めることが可能になっています。

　この変化の背景にあるのが、「諸経費ローン」の普及です。マンションを購入する際は、物件価格とは別に、登記費用や印紙税、金融機関への融資手数料、火災保険料などの「諸経費」が必要です。この諸経費は、物件価格にもよりますが、おおよそ80万円から100万円程度かかるのが一般的です。

　以前は、この諸経費分を自己資金で用意する必要があるケースが多く、それが投資への参入障壁となっていました。しかし、現在では、多くの金融機関が、この諸経費も含めてローンに組み込むことを認めてくれるようになったのです。

　例えば、3000万円の物件を購入する場合、諸経費が100万円かかるとすると、合計で3100万円の融資を受けることができます。そのため、購入者が実際に用意する自己資金は、契約時の手付金としての10万円程度で済む、というわけです。

　これは大きな変化で、より多くの方に不動産投資の門戸を開けるようになりました。

　もちろん、手元に資金的な余裕があるのであれば、頭金を入れたり、諸経費を自己資金で支払ったりすることも可能です。

　そうすれば、その分、月々のローン返済額を軽減することができます。しかし、重要なのは、「お金が貯まるまで投資を待つ必要はない」ということです。

「貯金が100万円貯まってから始めます」とおっしゃる方もいますが、その間に優良物件の価格が上昇し、得られたはずの家賃収入という機会を逃してしまうかもしれません。

　手持ちの現金を大きく減らすことなく、すぐにでも資産形成をスタートできる。そして、毎月の返済は入居者の家賃で行っていく。

　これが、現代の賢いマンション投資の始め方なのです。

やっぱり強い「変動金利」

　投資用マンションのローンを組む方は、「変動金利」と「固定金利」のどちらかを選択することになります。どちらを選ぶかによって、将来の返済計画が大きく変わるため、これは非常に重要な決断です。

　私の結論から先に申し上げると、特別な事情がない限り、「変動金利」を選ぶことを強くおすすめします。

　その理由はシンプルで、金利が圧倒的に低いからです。2025年現在、私たちが提携する金融機関の変動金利は、おおむね1.7％～2.3％台で推移しています。一方で、固定金利は4.0％を超えることもあり、その金利差は歴然です。

　この金利差は、毎月の返済額、そして35年間という長期にわたる総返済額に、数百万円単位の違いとなって表れます。

　例えば2500万円を35年ローンで借り入れた場合、金利1.8 ％なら月々の返済は約8 万円ですが、金利4.0％なら約11万円にもなります。その差は月々3万円、年間では36万円以上です。どちらが有利かは、言うまでもありません。

「でも、変動金利は将来、金利が上昇するリスクがあるのではないか？」とおっしゃる方もいますし、当然の懸念だと思います。しかし、リスクを過度に恐れる必要はありません。

　まず、歴史的な事実として、日本の変動金利の基準となる短期プライムレートは、この十数年間、極めて安定的に推移してきました。2024年には約15年ぶりに多少の上昇がありましたが、それでもなお、歴史的な低水準であることに変わりはありません。

　さらに重要な点を挙げると、金利が上昇する局面では、一般的に「景気が良い時期」であるということです。景気が良くなれば、人々の所得が増え、それに伴って物価や家賃も上昇する傾向にあります。

　つまり、仮にローン金利が上がったとしても、それ以上に家賃収入が増えることで、その影響は十分に相殺できる可能性が高いのです。

家賃の上昇が金利の上昇を上回る

「日銀が利上げを決定」「住宅ローン金利、引き上げへ」

　最近、このようなニュースを目にして、不動産投資に二の足を踏んでいる方もおられるかもしれません。長らく続いた超低金利時代が終わりを告げ、金利上昇局面に入ったことで、「今からローンを組むのは不利なのではないか」と考えるのは、もっともなことです。

　しかし、不動産投資家は、この金利上昇を悲観的に捉える必要はまったくありません。むしろ、私たちの資産をさらに増やす「チャンス」が来たという、喜ばしいサインとさえ言えるのです。

　その理由を理解するためには、なぜ金利が上がるのか、その仕組みを説明します。金利が上昇するのは、インフレが進み、経済が上向いている証拠です。企業業績が改善し、人々の賃金が上がり、モノやサービスの値段が上がる。この好循環の中で、家賃もまた上昇していくのです。

　実際に2025年に入ってから短期プライムレートはさらに0.25％上昇しました。これにより、ローン返済額が増えたオーナー様から、「金利が上がってしまった」と心配の声をいただくこともあります。しかし、私はいつもこうお答えしています。「オーナー様の物件の家賃は、それ以上に上がっているのをご存じですか？」と。

　私たちの管理物件では、この金利上昇をはるかに上回るペースで家賃が上昇しています。

　2025年における入居者入れ替え時の平均家賃上昇額は、月額で8000円を超えています。年間では約10万円の収入増です。

金利上昇は不動産投資にとって「追い風」

　一方で、金利が0.255％上昇したことによる月の返済額の増加は、平均家賃上昇額を下回ります。つまり、差し引きで、オーナー様の手取り収入は増え、さらに物件価格も上がっているのです。　考えてみてください。金利が上がらず、デフレが続いて家賃が下落していく世界と、金利は多少上がるものの、それ以上に家賃が力強く上昇していく世界。資産形成において、どちらが望ましいかは言うまでもありません。

　金利という、支出の一部分だけを見て不安になるのは、人口減少の話と同じで、木を見て森を見ていないからです。家賃という収入の側面、そして物件の資産価値そのものの上昇という、より大きなプラスの側面に目を向けましょう。

　先日も、金利上昇を気にされたお客様がいましたが、「では、一度物件を売却して利益を確定させてみましょうか？」とご提案しました。結果、3年前に購入した物件が約150万円の利益を生み、お客様はその現金を手にした上で、新たな物件に再投資されました。金利上昇局面だからこそ、資産価値も上がり、こうした戦略も可能になるのです。

　もちろん、景気が悪いのに物価と金利だけが上がる「スタグフレーション」のような最悪のシナリオも、理論上は存在します。しかし、現在の日本の状況を見る限り、その可能性は低いでしょう。

　金利上昇は、不動産資産が成長している証です。その流れを恐れるのではなく、追い風として捉え、堂々と資産形成を進めていく。それこそが、今の時代に求められる投資家のマインドセットなのです。