年収500万円でも不動産が買える！金融機関が重視するポイントと日常での注意点とは
「富裕層の投資法」とも思われがちな不動産投資。しかし創業以来2000戸以上のマンションを販売してきた株式会社エイマックス代表の天田浩平氏は、「不動産投資は年収500万円でも始められる」と話す。不動産投資に興味を持つ人が知っておくべき、金融機関が重視すべきポイントなどについて、天田氏が解説する。全３回中の３回目。
※本稿は天田浩平著『インフレ時代に始める 東京〈中古〉マンション投資の教科書』（ビジネス社）から抜粋・再構成したものです。
第1回：令和の「マンション投資」の新常識は？やっぱり買うべきは「東京23区」！
第2回：自己資金10万円から始める不動産投資……「金利上昇」は不動産投資家にとってチャンスでしかない
目次
年収500万円でも数千万円の借り入れが可能
中古マンション投資の大きな魅力の一つは、会社員や公務員の方が、安定した職業を武器に資産形成できる点にあります。金融機関から融資を受ける上で、その人が持つ「信用力」は、現金資産と同じくらい、あるいはそれ以上に重要になるからです。
この「信用力」を、金融機関は「属性」という言葉で評価します。属性とは、年齢、職業、勤務先、勤続年数、そして年収といった、個人の返済能力を判断するための総合的な指標です。そして、この属性さえクリアすれば、年収500万円の方でも、数千万円の融資を受けてオーナーになることが可能なのです。
具体的な融資の目安としては、以下の３点を覚えておくとよいでしょう。
- 年収500万円以上
- 勤続年数３年以上（ただし、近年は緩和傾向にある）
- 年齢25歳以上
これらが、多くの金融機関が設定している最低ラインです。もちろん、これはあくまで目安であり、勤務先の規模や安定性によって、条件は変わってきます。
金融機関が何よりも重視するのは、年収の絶対額よりも、「収入の安定性」です。その点において、毎月決まった給料が支払われる会社員や公務員は、収入が不安定になりがちな個人事業主や経営者に比べて、極めて高い評価を受けられるのです。
「勤続期間が短くてもOK」のケースが増えている
しかし近年、この状況にも変化が見られるようになりました。
これまで個人事業主や会社経営者に対する融資には消極的だった金融機関の中にも、働き方の多様化を背景として、受け入れるところが出てきたのです。
物件価格の２～３割程度の自己資金を用意するなどの条件は付きますが、会社員以外の方にも、不動産投資のチャンスが確実に広がってきています。
かつて、金融機関のローン審査において、「勤続年数」は極めて重要な指標でした。終身雇用が当たり前だった時代、一つの会社に長く勤めていることは、そのまま収入の安定性と社会的信用の証と見なされていたからです。
しかし、時代は大きく変わりました。転職がキャリアアップのための当然の選択肢となり、一つの会社で定年まで勤め上げるという価値観は、もはや過去のものとなりつつあります。こうした社会の変化に伴い、金融機関の審査基準も、より柔軟なものへと変化しています。
現在、多くの金融機関では、勤続年数が3年以上あれば、審査のテーブルに乗ることができます。さらに、より良い条件を求めて転職する、いわゆる「ステップアップ転職」の場合、勤続年数が1年未満、場合によっては半年程度であっても、融資が承認されるケースが増えてきています。
