金利の上昇＝タワマン投資の終わりの始まり？！ローン返済シミュレーションを考える
「不動産投資」の代表格かのように語られることもあるタワマン投資。ただし、不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏は、金利の上昇に伴って投資行動に変化が生じる可能性があると指摘する。金利上昇に伴って、タワマンの返済シミュレーションはどのように変化するのか、牧野氏が解説する。全３回中の１回目。
※本稿は牧野知弘著「不動産の教室 富裕層の視点が身につく25問」（大和書房）から抜粋、再構成したものです。
第2回：お金持ちは“２種類”にわけられる……伝統的なお金持ちの「財産を守る」不動産の持ち方とは
第3回：タワマンは短期で転売せよ！投資マネーが流れ込んでいるタワマンの落とし穴
目次
何％の利回りで満足できるか？
不動産に投資する場合、当然儲けようと思って投資する人が大半です。
では、不動産で儲けるためには、どんな点がポイントになるのでしょうか。それは次の２点に尽きます。
①十分な賃料を確保できる（インカムゲイン）
②売却するときに満足な売買益が見込める（キャピタルゲイン）
①のインカムゲインのポイントは、毎月手に入る賃料収入が高額で安定していることです。投資利回りという場合、年間利回りは年間賃料÷不動産価格（投資額）で計算されます。
ではどのくらいの利回りを得ることができれば、投資家は満足するのでしょうか。これを期待利回りといいます。利回りは「得られると期待する賃料収入」と「リスクとの見合い」で判断されます。
たとえば、国債に投資する場合、日本国というおそらく最も信頼のおける対象が発行する債券を買うことになり、リスクは極めて小さいと判断されます。
国債の金利のことをリスクフリーレートと呼びます。
投資にあたってはこのリスクフリーレートから、どのくらいの金利（これをリスクプレミアムと呼びます）を上乗せすればリスクが小さく、満足できるかということになります。
たとえば2025年5月23日時点の10年物日本国債レートは1.525%です。これに対して、例えば東京都心部の不動産投資利回りは、この時点でおおむね3%前半から半ばで取引されています。
ということは多くの投資家が、国債レートに1.5%から２%のリスクプレミアムを乗せて投資を行っているということになります。
