地価が上昇する街の不変の法則を人気不動産事業プロデューサー牧野知弘氏が暴露…台東、墨田、練馬、世田谷…地価が上昇していく可能性が高いのはどこか
どうせ不動産を買うのなら、地価が上昇していく街の物件を買いたいものである。不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏は「地価が上昇する街には昔から不変の共通点があります」というーー。
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地価が上昇する街の不変の法則
不動産業に携わっていると実感するのが、不動産は社会生活を営むための重要なインフラであることです。人は暮らすために家を確保し、外に出て働いてきました。現代の働き方の主流は事務労働です。多くの事務労働者はオフィスというハコの中で勤務し、商業施設で日々の買い物をし、飲食を楽しみ、ホテルに滞在し、寛ぐという生活様式を続けています。
こうした生活様式を前提とすると、街の経済が発展し、地価が上昇するには一定の法則があることに気づかされます。街というプラットフォームで人の出入りが多い街ほど街に活気が生まれ、不動産が活発に動き、結果として地価が上昇するということです。
なぜかといえば、街にやってくる人が多いと、住宅の売買、賃貸借が活発になりますよね。転入してきた人は街を探検し、引っ越しを含めてたくさんの買い物をします。飲食店に顔を出し、お気に入りの店を見定めます。
街を出ていく人が多ければ、人の入れ替わりが起こり、家を売る、貸し出すことが増えます。家の価格も相場価格で取引され、家賃も新規賃料で募集できます。不動産マーケットが好調であれば、上昇速度が自然と速まります。地元で商売を営む商店主は新規顧客を掴もうと新しいトレンドに敏感になります。これを私は「街の新陳代謝」と呼んでいます。一定数の人が常に「入れ替わる」状態にある街が、経済が成長し、結果として地価、資産価値が上がることを経験上知っているからです。
街の新陳代謝率と地価増減率の間には見事な相関関係が成立している
不動産を購入、投資する場合、多くの人は建物の立派さに目を奪われがちですが、そうではありません。建物が存在する街で人の出入り＝新陳代謝がどれほど活発であるかどうかがその解答なのです。そこで東京都内における街の新陳代謝状況と地価の変動率について東京都内の各行政区で比較を行ってみましょう。
なお分析にあたっては各行政区別の転入者と転出者の合計を新陳代謝数とし、2024年中の数値を集計、24年1月1日の人口に対し、どれだけの新陳代謝が行われたかを代謝率としました。また公示地価変動率は各行政区の平均値（住宅地、商業地を含む全用途の平均）の変動で比較しました。
結果は驚くべきことに、新陳代謝率（横軸）と地価増減率（縦軸）の間には見事な相関関係が成立することがわかりました。全国において経験値的には代謝率が10％を超える街、つまり全人口の１割が１年間で入れ替わる街が、不動産が良く動き、地価が上昇する傾向にあることは感じていましたが、実際にデータで追ってみるとその相関ぶりに驚かされます。もちろん地価はそれ以外の理由、たとえばブランド立地であるとか、新しい産業、工場などが進出したなどの要因で変動することがありますが、両者にはかなり強い相関関係があることが確認できます。
