普通の会社員が都内人気エリアで「勝ち組マンション」を手に入れる方法はこれだ…“都心近接×将来性”を叶える不動産戦略をプロが解説

　都心マンションの価格は高騰を続け、「普通の会社員にはもう手が届かない」といった悲観論が渦巻いている。だが、本当に諦めるしかないのだろうか。SNSで単身者や一次取得者向けに情報を発信する不動産インフルエンサー・ちょうすけ氏は、「正しい知識と戦略があれば、十分に勝機はある」と断言する。

　自身も昨年都心1LDKを購入し、わずか１年で約1,300万円の含み益を出しているという同氏に、その戦略の全貌を解き明かしてもらった。全４回の第４回。みんかぶプレミアム特集「マンションはまだ稼げるか」第７回。

予算内で購入マンションの資産価値を最大化する「最適解」

　最後に、ここまでの戦略を踏まえ、年収別にどのくらいの予算で、どのエリアのどんな物件が狙えるのか、具体的なシミュレーションをしてみましょう。

　まず前提として、物件を探す前に、自分がいくらのローンを組めるのか、つまり「与信」を把握する必要があります。そしてローンで確保できる与信を最大化する方法は、大きく分けて３つです。

　１つ目は、「本業の年収を上げる」。これは、もっとも王道だと言える方法でしょう。これから就職する学生さんであれば、若いうちから高年収が狙えるコンサル、総合商社、外資系金融機関、大手デベロッパーなどを目指すのが近道です。

会社に頼らず“自分の力”で住宅ローンの与信を作り出す方法

　２つ目は、「副業で収入を増やす」。すでに社会人の方にとっては、これが一番現実的な選択肢かもしれません。重要なのは、副業で稼いだ収入をきちんと確定申告することです。金融機関によっては、副業収入を合算してローン審査をしてくれます。

　特に「フラット35」は、１年分の黒字の確定申告書があれば副業収入を年収に合算してくれるため、非常に有効です。たとえば、年収500万円の人が副業で200万円稼げば、合算年収は700万円。年収の8〜9倍のローンが組めるとすると、副業によってローン可能額が1,600万円〜1,800万円も増える計算になります。

　３つ目は、「ペアローンを組む」。パートナーと協力して世帯年収を上げる方法です。これは現代における最強の与信拡大策と言えます。

【予算4,000万円台】普通の会社員が都内人気エリアで「買い負けない」ための最強戦略

　ではここからは、年収別に狙えるエリアと購入戦略を見ていきましょう。最初に取り上げるのは、「年収500万円台」のケースです。

　これくらいの年収の場合、予算としては4,000万円台になるでしょう。狙えるエリアとしておすすめしたいのは、錦糸町、押上、曳舟など。

　この価格帯で都心アクセスが良い物件は、もはや絶滅危惧種です。錦糸町や押上あたりで、4,000万円台の1LDKがたまに出てきますが、情報が出た瞬間に申し込みが殺到し、即「蒸発」します。僕の会社の同期（新卒2年目で年収500万円台）も、このエリアで探していましたが、良い物件が出てもすぐに買い負けてしまう、という厳しい戦いを強いられていました。

購入前に知っておくべき“値下がりリスク”の回避術

　この予算で探す場合、スピードが命です。常にアンテナを張り、良い物件が出たらすぐに見学し、即決するくらいの覚悟が必要です。

　注意点として、あまり郊外にエリアを広げるのは慎重になるべきでしょう。たとえば、小岩の「パークシティ小岩 ザ タワー」は、ファミリー向けの3LDKは値上がりしましたが、単身者向けの1LDKはほとんど価格が上がっていません。都心から離れるほど、単身者の需要は弱くなるという好例です。価格の上がり幅は都心部の物件と比較すると限定的になります。ただ、それでも三井の駅直結大規模タワマンということなので、中古流通した時に値下がることは考えにくく、賃貸よりは良い選択になり得るでしょう

【予算5,000〜6,000万台】都心近接×将来性を叶える狙い目エリア

　次に見ていくのは、年収650万〜700万円台のケースです。この場合、予算は5,000万円台になってくるでしょう。