不況でも値崩れしない「最強マンション」の条件を識者が告白 都心一等地に手が届かないサラリーマンの現実的な勝ち筋とは
「もう高すぎて買えない」――。都心不動産価格の歴史的な高騰を前に、多くの人がマンション購入を諦めかけている。しかし、現役会社員として都内でタワーマンションを３度購入した経験を持つポメ(マンション好きの超窓際族)氏（@Pome_RealEstate）は、「インフレが進む今こそ、不動産という現物を持つ意味はかつてなく大きい」と説く。重要なのは、会社員の特権である「信用力」を最大限に活用し、戦略的に「借金」をすることだという。
本稿では、頭金不要のフルローンでレバレッジを効かせる「最強の資産形成術」を同氏が徹底解説。資産価値を維持しつつ購入価格を抑えるための「賢い妥協点」や、世帯年収別に狙うべき「穴場エリア」の実名まで、きれいごと抜きの実践的ノウハウを語っていただいた。全５回の第２回。
※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐ――シン富裕層への黄金ルート」の一部です。
目次
手元の現金をなるべく温存してマンションを買おう
銀行で相談し、自分が借りられる住宅ローンの金額がわかったら、次は資金計画を立てます。ここでリスクを恐れる方がやってしまいがちなミスとして「月々の返済額を減らすために、できるだけ頭金をたくさん入れて、借入額を減らそうとする」ことです。
借金額が多いと不安、リスクを抑えたいという意味で頭金を入れたいところですが、投資目線で融資を引くのであれば頭金はできるだけ少額に抑え、可能な限りフルローンで借りることで、資本効率の高い物件購入が可能になります。最近は購入にかかる諸費用も込みで融資してくれる銀行もあるので、できるだけ手出しの少ない形で済むように事前に条件に合う銀行を開拓しておく必要があります。
なぜなら、不動産投資の最大のメリットは「レバレッジ（てこの原理）」にあるからです。少ない自分のお金で、大きなお金を動かせるのが不動産の魅力です。
マンション購入ではレバレッジの最大化を目標に
具体的な数字で考えてみましょう。例えば、手元に1000万円の現金があるとします。
Aさんは、その1000万円を頭金として入れて、銀行から9000万円を借りて、1億円のマンションを買いました。
Bさんは、1000万円は手元に残しておいて、1億円全額を銀行から借りて、同じく1億円のマンションを買いました。
その後、不動産の相場が上がって、マンションの価格が10%値上がりし、1億1000万円になったとします。
どちらの場合も、マンションの値上がり益は1000万円です。
Aさんは、自分の手元にあった1000万円を使って、1000万円の利益を得ました。通常、投資におけるリターンは利益÷手出し資金で計算しますが、今回の場合のリターンは100％です。
一方、Bさんはどうでしょうか。自分の手元の1000万円は使わずに、銀行から借りたお金だけで1000万円の利益を得ました。リターンにおける分母がほとんど0になっているため、リターンとしては無限大ということになります。これがレバレッジの効果です。分母における手出し資金は小さければ小さいほど、資本効率の高い投資ができていることを意味します。
