中古マンションで「高値掴み」を避けるたった１つの方法 資産価値を落とさずに価格を下げる「最も賢い妥協点」とは
「もう高すぎて買えない」――。都心不動産価格の歴史的な高騰を前に、多くの人がマンション購入を諦めかけている。しかし、現役会社員として都内でタワーマンションを３度購入した経験を持つポメ(マンション好きの超窓際族)氏（@Pome_RealEstate）は、「インフレが進む今こそ、不動産という現物を持つ意味はかつてなく大きい」と説く。重要なのは、会社員の特権である「信用力」を最大限に活用し、戦略的に「借金」をすることだという。
本稿では、頭金不要のフルローンでレバレッジを効かせる「最強の資産形成術」を同氏が徹底解説。資産価値を維持しつつ購入価格を抑えるための「賢い妥協点」や、世帯年収別に狙うべき「穴場エリア」の実名まで、きれいごと抜きの実践的ノウハウを語っていただいた。全５回の第３回。
※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐ――シン富裕層への黄金ルート」の一部です。
目次
共用部の「空気」から感じる資産性
マンションの物件選びでは、数字やデータだけでなく、「直感」も意外と大切です。現地に行ってマンションを見上げた時に、「うわ、かっこいいな」「ここに住みたいな」と素直に思えるかどうか。エントランスに入った時にワクワクするかどうか。
一見、感覚的な話に聞こえるかもしれませんが、これはとても重要です。理屈抜きで人を惹きつける魅力があるマンションは、時間が経っても価値が落ちにくいものです。
数々のマンションを訪問して思うのは、シンプルですがやはり戸数が大きい物件になればなるほどエントランスや共用部のスケールが大きくなり、圧倒されることが多いと感じます。「白金ザスカイ」「パークタワー勝どき」「ブランズタワー豊洲」「三田ガーデンヒルズ」等、規模感が1000戸になってくるとさらに突出した迫力を感じます。
逆に、現地に行ってみたらなんとなく共用部の傷や汚れが目立っていたり、散らかっていたりと管理が行き届いていない、傷の修もされていないようなマンションは検討者の気分を盛り下げてしまうため、私個人としては買わないようにしています。
売値で買うと大損？「チャレンジ価格」の正体
特に中古マンションを買う場合、インターネット上の価格をそのまま信じてはいけません。SUUMOやアットホームなどのポータルサイトに載っている価格は、あくまで「売主さんが売りたいと思っている希望価格」です。中には、最初から売れることを期待せず、売値を釣り上げるためだけに非現実的な価格で掲載している物件もたくさんあります。界隈ではこれを「チャレンジ価格」や「スケベ価格」なんて呼んだりします。このことを知らずに、その高い価格のままで買ってしまうと、その瞬間に大きな含み損を抱えることになります。
また、近年では新築マンションの価格でもかなり注意が必要な物件が増えてきました。特に小規模な物件の新築販売では、周辺の中古相場を無視した異次元の価格で販売されているケースが目立ってきています。近年では建築費高騰を受けて大幅に原価が上がっているという話をよく耳にしますが、それはあくまで売主の都合。
一度スッ高値で購入した後は、周辺の中古物件と同じように比較されて取引されていくことになりますので、あまりにも周辺中古物件よりも高値で購入した場合、価格下落リスクは高くなってしまいます。
大規模物件と違って小規模物件の場合は周辺物件に埋もれてしまいがちなため、周辺物件より割高だとなかなか売れにくい点について、よくよく注意する必要があります。
