表面利回りの目安とは？表面利回りに潜む思わぬ落とし穴も合わせて解説！

投資用不動産を購入する際に、多くの方が重要な指標として捉えているのが「利回り」です。

利回りには、大きく分類すると「表面利回り」と「実質利回り」の２つがあります。

不動産会社から公表されているものは、多くの場合「表面利回り」の方です。この表面利回り数値は、どのように算出されているのでしょうか。また、実質利回りとの具体的な違いは何でしょうか。

こちらの記事では、表面利回りの目安や、その数値に潜む落とし穴について解説していきます。ぜひ最後までお付き合いください。

表面利回りとは？

表面利回りは、年間家賃収入を物件の購入価格で割った数値です。なお、算出するための式は以下の通りです。

表面利回りは、「グロス利回り」と呼ばれることもあります。

一般的に不動産販売業者が投資用不動産を紹介する際には、こちらの「表面利回り」が使われています。この表面利回りは、これから購入しようと考えている不動産の大まかな状態を捉えるには大変役に立つ指標です。

しかし、家賃が変動することを盛り込まれていない点や、投資用不動産を運営していくにあたって他にかかってくる経費が盛り込まれているわけではない点に注意しなくてはなりません。

表面利回りと実質利回りの違いとは？

利回りは、「表面利回り」のほかに「実質利回り」という指標があります。実質利回りは、「ネット利回り」とも呼ばれています。実質利回りは、以下の計算式で算出されます。

表面利回りの時の式と比べて、どこが違うかお分かりになるでしょうか？

分子には「必要運営経費」が、分母には「物件購入時費用」が入っています。なお、必要運営経費には、固定資産税・都市計画税などの税金や物件の修繕積立金・管理費が含まれています。また、物件購入時費用には、不動産取得税・仲介手数料・登録免許税・印紙代・司法書士手数料などが含まれています。

計算式からご理解いただけると思いますが、実質利回りは、表面利回りと比べた時に、分母は必ず大きくなり、分子は必ず小さくなります。

よって「表面利回り＞実質利回り」となるのです。

具体的な計算方法については実際にシミュレーションで見ていきましょう。

ワンルームマンション（中古）のケース

シミュレーションの条件は下記となります。

• 物件価格：2,000万円
• 物件購入時費用：120万円
• 家賃収入：年間1,056,000円（月々88,000円×12ヶ月）
• 修繕積立金：年間12万円（月々10,000円×12ヶ月）
• 管理費：年間12万円（月々10,000円×12ヶ月）
• 固定資産税・都市計画税：年間6万円
• その他経費：年間3万円
• 必要運営経費：12万円＋12万円＋6万円＋3万円＝33万円
• 表面利回り：105万6千円÷2,000万円×100＝5.28％
• 実質利回り：（105万6千円－33万円）÷（2,000万円＋120万円）×100＝3.42％

一棟アパートのケース

シミュレーションの条件は下記となります。

• 物件価格：6,000万円
• 物件購入時費用：300万円
• 部屋数：8（※実質利回り算出の際には、1部屋空室と仮定）
• 家賃収入（満室）：年間5,760,000円（月々60,000円×12ヶ月×8部屋）
• 家賃収入（1部屋空室）：年間5,040,000円（月々60,000円×12ヶ月×7部屋）
• 修繕積立金：年間60万円（月々50,000円×12ヶ月）
• 管理費：年間36万円（月々30,000円×12ヶ月）
• 固定資産税・都市計画税：年間25万円
• その他経費：年間40万円
• 必要運営経費：60万円＋36万円＋25万円＋40万円＝161万円
• 表面利回り：576万円÷6,000万円×100＝9.6％
• 実質利回り：（504万円－161万円）÷（6,000万円＋300万円）×100＝5.44％

中古ワンルームマンションと一棟アパートで表面利回りと実質利回りについてシミュレーションしました。どちらも表面利回りと比べて実質利回りが数値として低く出てきたのがご理解いただけたと思います。

表面利回りに潜む落とし穴とは？

算出する式からお分かりいただけるように、表面利回りは、単に年間家賃収入を物件購入価格で割っただけの指標です。他の要素は、まったく考慮されていません。

例えば、年間家賃収入はきちんと取れるのでしょうか。空室になってしまっては、望むべくもありませんが、家賃の下落リスクはどのくらいあるのでしょうか。

また、修繕積立金・管理費は相場に近い数字になっていますか。購入直後に大規模修繕が行われることはありますか。大規模修繕によって追加で大きなお金がかかる可能性があるリスクを考慮しているでしょうか。

一例ではありますが、これらのことは表面利回りからは分かりません。こういった落とし穴にはまらないためにも、購入前に実質利回りの方でシミュレーションを行ってみていただくことをオススメします。

表面利回りの目安とは？

一般財団法人 日本不動産研究所から、東京都内及び主要な政令指定都市における期待利回りが公表されています。

※期待利回り＝購入後に期待できる年間家賃収入÷物件購入価格×100

以下は、東京都内におけるワンルームタイプとファミリータイプの期待利回りをまとめた表です。

出典：一般財団法人　日本不動産研究所　第44回不動産投資家調査

最寄り駅から徒歩10分以内、築年数5年未満のワンルームマンションの期待利回りは、東京の城南地区で4.2％、城東地区で4.4％となっています。

また、同条件（最寄り駅から徒歩10分以内、築年数5年未満）のファミリータイプ（床面積が50㎡～80㎡）の期待利回りは、東京の城南地区で4.3％、城東地区で4.5％となっています。

理想としては、この利回りの0.5%～1%程度高い物件が狙い目の目安となります。これより低い物件は、後々キャッシュフローに良い影響を与えないため、あまりオススメしません。

反対に高い（高すぎる）物件については、何か裏に隠れていると考えた方が良いでしょう。そもそも、そんなに条件が良い物件であれば、個人のオーナーが購入できるような市場に出回る前に、プロに抑えられてしまう可能性が高いです。

続いて、東京以外の主な政令指定都市における期待利回りです。

出典：一般財団法人　日本不動産研究所　第44回不動産投資家調査

広島市を除いては、ワンルームタイプ・ファミリータイプともに、4%台後半～5%台中盤となっています。

上記に出ている政令指定都市の人口を多い順に並べると下記のようになります。

• 横浜市　　（約372万人）
• 大阪市　　（約269万人）
• 名古屋市　（約230万人）
• 札幌市　　（約195万人）
• 福岡市　　（約154万人）
• 神戸市　　（約154万人）
• 京都市　　（約148万人）
• さいたま市（約126万人）
• 広島市　　（約119万人）
• 仙台市　　（約108万人）
• 千葉市　　（約97万人）

出典：総務省

政令指定都市の中でも期待利回りに幅があります。人口が多い横浜市や大阪市では低く、人口が少ない広島市や仙台市では高くなっています。

これから分かることは、人口の数が多いほど、また東京や大阪などの大都市圏からの距離が近いほど利回りが低くなっているということです。政令指定都市ではない地方の都市になると、利回りはさらに高くなります。

ここで注意しておきたいのは、利回りだけではなく、空室のリスクも加味して物件を選定することです。当然のことながら、空室となってしまっては、利回りは0％になります。

第1章でも解説したように、表面利回りは満室想定で算出されています。東京の利回りが他の都市と比べて低めになっているのは、物件価格が高いこと、賃貸需要が高く空室のリスクが低いことが要因です。

このようなことを踏まえて、空室のリスクを背負って利回りの高い物件を購入すべきか、低くても賃貸需要が十分なエリアに物件を購入すべきなのか・・・。

不動産投資の成功のためには、利回りだけに捉われないエリア・物件の選定が重要となってくるでしょう。

まとめ

表面利回りと実質利回りの違いについて解説してきました。違いはご理解いただけたでしょうか。収益物件を購入する際には、表面利回りに潜む落とし穴に留意しましょう。

こちらの記事が、今後収益物件の購入を考えている方の参考になりましたら幸いです。