純資産4億外資コンサル「期待の都内タワマン3つ実名公開」値上がりの法則を暴露…タワマンバブル崩壊と言っている人は全然わかってない

　好調だったマンション市場に暗雲が立ち込めている。神奈川、埼玉、千葉の中古マンション価格が値下がり始めているという。いよいよ、マンションバブルが崩壊するのだろうか。

　Xのフォロワー数は2.7万人を超えている不動産インフルエンサーで、純資産4億円を誇るマンション好きの外資コンサル氏は「バブルが崩壊し始めていると言っている人はまったくマンション市場がわかっていない」と切り捨てる。値上がりが期待できるマンションの特徴やエリアなどとあわせてその理由についてお話しいただいたーー。みんかぶプレミアム特集「儲かるタワマン・不動産」第7回。

前回記事で紹介したタワマンが軒並み値上がった…なぜ梅田東のタワマンは値上がりしたのか

　最初に余談ですが、僕がみんかぶマガジンに寄稿した6月の記事「純資産4億円超え外資コンサル『タワマン値上がりはまだまだこれから』…期待の最強タワマン、スリートップを実名で大暴露」で話した物件が記事で紹介した通りに値上がりしたので、僕としてはほっとしています。

「外コンさんのことを信じて買ったのに値上がりしてないじゃないですか」なんて言われたら嫌ですからね（笑）。読者の方で買ってくれた人がいたらいいのですが。

　東京、大阪それぞれ紹介しましたが、その中でも東梅田のエリアが顕著に上昇し、特に私が紹介した物件はこの4か月で2割以上値上がりしたと思います。もともと梅田エリアは東を除いて軒並みタワマンが値上がりしていたのですが、そのギャップに気づいた人たちが東エリアのタワマンを買った、ということですね。きっかけとなったのは、最近8年ぶりに東梅田のエリアに新築のタワマンが発表され、それが8年越しのインフレを反映した価格で出たことで、周辺の中古が連れ高したという形です。後発でタワマン計画が控えているエリアは値上がりするという原理も以前の記事で紹介した通りです。

　ただ、記事で紹介しただけではなくて、僕の友達にも「ここおすすめだよ」とアドバイスしてはいるのですが、購入にまで踏み切る人は中々いないのが残念なところです。

郊外の中古マンション価格が下落していても、バブル崩壊ではない理由

　先日、日経新聞の記事「中古マンション、都外で売れず　価格高騰・金利上昇の影　価格は語る」がXで流れてきて、「ついにバブルが崩壊した！」といった論調で反応するXユーザーも多かったですが、はっきり言って、その人たちはまったくマンション市場を理解していないですね。

　僕がXで1年以上前から言っていることですが、そもそもの話として、今後は郊外も含めて地方のマンションはなくなっていく可能性が高いです。

　基本的に建築費は高騰することがほぼ確実であり、このトレンドは不可逆です。円安による建材費の高騰も理由としてありますが、それよりも少子高齢化による人材不足もあるため、建築業界の人材コストが今後下がることは考えにくいです。

　ここでポイントなのが、建設費の高騰は都会も地方も等しく波及することです。北海道のど田舎にタワマンを作っても、東京都心に作っても、どちらも高額です。一方で、販売価格を決めるのは立地の要素が大きく、地方にマンションを作っても高額なコストに販売価格がついて行けず儲からなくなっていき、不動産ディベロッパーも当然、地方のプロジェクトはやらなくなっていくはずです。

　この結果として今不動産業界で起きているのは、需要の二極化です。東京都心では極めて高額なマンションでも需要はついてきています。億超えはもはや当然の世界です。一方で、郊外や地方のマンション価格は建設コストを価格に転嫁しきれず、値下がりしてきました。

　ここ最近起きている、埼玉や神奈川、千葉あたりにおける中古マンションの価格下落は、この流れに則って起きていることで、バブル崩壊でも何でもなく、識者は皆分かっていたことです。

　今、不動産界隈で「バブル崩壊だ」と騒いでいる人は、何もわかっていないか、煽って稼ぎたいのか、そのどちらかだと思います。

バブル崩壊の本当の引き金は何か

　では、本当に「これはバブル崩壊だ」と言える状態になるきっかけは何か。