異常なマンション高騰で勝つ方法──年収600万円の会社員が武蔵小杉で見つけた“相場の歪み”

　首都圏のマンション価格は、もはや「普通の会社員には買えない」と言われる水準に達している。そんな状況下で、26歳にして既に3軒のマンションを購入し、独自の資産形成を実践しているのが、むさこボーイ氏だ。

　新卒2年目で、武蔵小杉のマンションを購入。元大手不動産仲介会社勤務という経験を活かし、その後も毎年1軒のペースでマンションを買い進めてきた。そんな実体験に基づき「資産価値が落ちにくい物件選び」の鉄則から、不動産営業マンの嘘を見抜く方法、さらに世帯年収別のリアルな狙い目エリアまで、その全貌を語ってもらった。全5回の第2回。

　みんかぶプレミアム特集「マンション価格はまだ上がるのか」第2回。

異常な高騰市場を生き抜く「圧倒的コスパ」の考え方

　数ある駅の選択肢の中から、なぜ私は「武蔵小杉」という街を選んだのでしょうか。前職の勤務先が神奈川県だったため東京に住む理由がなかったという背景もありますが、最大の理由は、首都圏全体を見渡したときに、武蔵小杉の資産価値が「圧倒的にコストパフォーマンスが高かった」からです。

　現在の不動産市場のお話をしましょう。2025年から2026年にかけて、首都圏の新築分譲マンション市場は、建築費の高騰や慢性的な用地不足を背景に、価格の異常な高止まりが続いています。東京23区の新築マンション平均価格はゆうに1億円を突破し、もはや一般の会社員には容易に手が届かない次元へと突入しました。

　現在の都心の価格水準を坪単価という数字でご説明すると、目黒や大崎、品川といった山手線沿線の新築タワーマンションは、今や坪単価で1000万〜1100万円を下回らない水準に達しています。資本力に劣る個人が勝つための基本戦略は、都心の高騰に引きずられず、利便性と価格のバランスが取れた街を見つけることにあります。

　武蔵小杉から大崎や品川へは、電車でたった10分ほどで行けます。たった10分で行けるのに、半額とは言いませんが、都心の6掛けや7掛けの価格で今でも買えるんです。電車で10分頑張ればいいというタイムパフォーマンスを考えると、武蔵小杉はまだ安すぎるレベルだと思っています。

　そして、私が1軒目を購入した当時、この武蔵小杉という街には、全体的なコスパの良さに加えて、さらに大きな「相場の歪み」が隠されていました。

ファミリーの街に潜む「1LDKの相場の歪み」を突く

　私が武蔵小杉で狙いを定めたのは、築年数の経った「1LDK」の物件でした。新卒2年目の予算（4,000万円）の限界だったというのもありますが、それ以上にこの1LDKという条件には明確な勝算がありました。