年収1,000万円・1,500万円・2,000万円で買えるねらい目不動産リスト…都内と東京近郊の現実ラインを実名で解説

　首都圏のマンション価格は、もはや「普通の会社員には買えない」と言われる水準に達している。そんな状況下で、26歳にして既に3軒のマンションを購入し、独自の資産形成を実践しているのが、むさこボーイ氏だ。

　新卒2年目で、武蔵小杉のマンションを購入。元大手不動産仲介会社勤務という経験を活かし、その後も毎年1軒のペースでマンションを買い進めてきた。そんな実体験に基づき「資産価値が落ちにくい物件選び」の鉄則から、不動産営業マンの嘘を見抜く方法、さらに世帯年収別のリアルな狙い目エリアまで、その全貌を語ってもらった。全5回の第4回。

　みんかぶプレミアム特集「マンション価格はまだ上がるのか」第4回。

高騰市場を生き抜く「適正予算」のリアルな基準

　2026年現在の首都圏マンション市場は、建築費の高騰や人手不足などの影響を受け、価格の異常な高止まりが続いています。もはや「とりあえず都心でファミリー向けの3LDK」という漠然とした希望は、一般の会社員には通用しない厳しい現実が突きつけられているのです。

　だからこそ、マンション購入において最も重要な第一歩は「適正な予算」を冷静に設定し、その予算内で買える「最適解の街」を知ることにあります。第1回で、私は年収の6.6倍（7倍弱）のローンを組んだ体験を「やや攻めた水準」とお話ししました。しかし、これだけ相場が高騰した現在の市場では、当時の倍率のまま23区内でまともな物件を探すのは困難です。

　そこで今回の世帯年収別のシミュレーションでは、現在の高騰相場を鑑みて、さらに踏み込んだ「世帯年収の8倍」を予算の基準として設定してみましょう。将来、奥様が産休や育休で休む可能性や貯蓄のバッファを前提とすると、正直言って8倍は攻めたラインです。

　昨今は「ペアローンを組めば世帯年収の10倍まで借りられる」と背中を押す不動産業者もいますが、10倍などになるとそもそも銀行の審査自体が通らなくなる可能性が高くなります。実需として購入するなら、この「8」が予算の事実上の上限だと思ってください。

【世帯年収1,000万】都内か都内近郊か…エリア選びの現実ライン

　世帯年収1,000万円の場合、予算上限は約8,000万円となります。しかし、現在の高騰しきった相場では「23区内でファミリー向け（3LDK）を買うのは正直厳しい」というのが私の率直な見解です。

　もし、どうしても23区内でなんとか3LDKを8,000万円台で探すなら、