本当に儲けている人の不動産投資とは？大損する不動産投資家との違い

　総資産37億円の事業家でYouTuber「不動産アニキ」としても活躍する小林大祐氏は、「地方の高利回り物件を持っている多くの投資家が破綻寸前にある」と話す。では、真に儲けられる投資家はどのような投資行動を行っているのか？不動産投資の現実とともに、小林氏が伝える。全4回中の4回目。

※本稿は小林大祐著『2035年 増える富・消える富の見分け方 インフレ地獄を生き抜く資産戦略』（KADOKAWA）から抜粋、再構成したものです。

第1回：金利上昇は格差を拡大する…富裕層が“いつの時代でも選ぶ物”とは

第2回：地方の物件は価値があるうちに売れ！“負動産”はあなたの人生を詰ませる

第3回：「不動産投資で簡単に儲けられる」はもはや誤り！正しい資産形成のセオリーとは

「地方の高利回り物件」で大損する不動産投資家

　不動産投資を手掛ける個人のすべてが、失敗したり損をしたりしているというわけではない。不動産価格が低迷していた時期に仕込めた投資家の中には利益を出せている人も多いが、高値で買ってしまった投資家の多くは破綻寸前だ。こうした投資家が持っている物件の多くは、地方の高利回り物件だ。

　以前、私のもとにも相談者が来た。彼は某大手メディアに勤める年収2000万円のハイスペック会社員だった。

　その属性を金融機関から評価されて多額の融資がおりたので、それを利用して北九州や小樽などの地方都市に15億円規模で高利回り物件を買い進めた結果、完全に出口を失っていた。すでに帳簿上の含み損は1棟あたり▲5000万円、総額で▲2億5000万円以上に達していた。

　ここまで来ると、損を出さずにイグジットするのは残念ながら事実上不可能だ。

　これは、「利回りが高い物件＝価値が毀損していく物件」という「投資の原理原則」を理解していなかったことが敗因の本質である。

　「利回り」とは「リスクの裏返し」である。価値が低い、あるいは、価値が下がっていく可能性が高い物件、すなわち、元本毀損する可能性が高い物件ほど「高い利回り」がつくものであり、本当に価値がある物件の利回りは低いものだ。

　これは債券などでも同じで、格付けが高く安心して買える債券ほど利回りは低く、破綻リスクの高い企業の社債は利回りが高い。

地方の物件も維持費用は都市部並み

　また、地方の物件は、当然ながら都市部よりも取れる家賃が安い。しかし、家賃がどんなに安くても、入退去の際のクリーニングや退去にまつわる原状回復工事などにかかる費用は都心の賃料が高額な物件とさほど変わらないし、建物を保有すると確実に避けては通れない外壁塗装、防水工事や、競争力を担保するための室内フルリノベーション工事などの大規模修繕工事など、メンテナンスにかかる費用負担も都心と地方で大差ない。

　むしろ、地方の方が業者の数が少なく寡占化が進んでおり工事は高額になる傾向にある。しかも、地方は基本的に人口が減っているので、当然だが都心に比較して相対的に需要が少ないため構造的に空室が出やすい。

　空室が出れば家賃を下げるか、費用をかけてリフォームし物件の競争力アップを図るしかないので、ますます収益は悪化していくのだ。

　さらに悲惨なことに安易に家賃を下げれば質の悪い入居者が増えることになり、トラブルの元にもなる。そもそも、日本の民法では「弱者保護」の観点から、不動産オーナーは個人の入居者に対して非常に不利な立場におかれており、ひとたび係争になると莫大なコストを費やしたとて満足のいくリターンを得ることは難しいのが実態である。

　老後の不労所得を確保しようとローンまで組んだのに、実際は不労所得どころか持ち出しばかり、売却しようにも地方の不動産価格は下落を続けていて、売れば損を確定することになるため、身動きが取れなくなり破産まっしぐらになるわけだ。

　すべての地方物件がそうだとは言わないが、素人の個人投資家に高収益物件の話がそう簡単に回ってくるわけがない。

不動産投資のスタートラインは「自己資金5000万円」

　やはり不動産投資で資産を構築するにあたって最も再現性が高く安全で確実な投資は、売却時に価値の下がりにくい都市部の低利回り物件、すなわち、都心の元本毀損しない1棟土地付収益物件（土地値比率最低70％以上の物件）に金融機関からしっかり融資を受けて投資し、時間をかけて自己資本にしていくことだ。

　そのような理論を展開すると「都市部の物件など高すぎて手が届くわけがない」と反発する人がいるが、不動産投資は基本的に金持ちのゲームなのだから当然だ。

　かつては、不動産投資に参入するためには、郊外立地であっても自己資金は最低3000万円は必要だと私は繰り返し伝えてきた。しかし、不動産投資が一般化し、さらに本格的なインフレ局面に入った現在では、都心でなく郊外であっても自己資金5000万円以上がなければ、良質な物件を取得するためのスタートラインに立つこと自体が難しくなっている。

　以前であれば、自己資金3000万円を元手に、レバレッジを3～4倍効かせることで、9000万円～1億2000万円程度の土地付き一棟物件を融資で調達し、購入することが可能だった。

　しかし現在では、「勝ちがほぼ確定している優良物件」を前提に不動産投資へ参入するのであれば、最低でも自己資金5000万円以上を用意し、同様にレバレッジを3～4倍効かせて、1億5000万円～2億円規模の土地付き一棟物件を取得することが、実質的な最低ライン（東京都内、準都心では1億円が最低ライン）になっている。

一等地ほど自己資金が必要

　また、自己資本に対する融資比率について、非常に示唆に富む実例がある。

　私には、わずか2年で不動産を200億円分購入した同世代の友人がいる。彼はある製造業の同族企業で専務を務めており、その法人には600億円もの預金があり、しかもその大半が定期預金として眠っていたという。私はその資金を運用すべきだと具申し、結果として彼は2年間で約200億円分の不動産を取得するに至った。

　それだけの資金力があれば、購入対象となる物件も当然ながら多岐にわたる。

　一般的なレジデンス一棟にとどまらず、銀座などの超一等地に立つテナントビルやホテルといった物件も含まれている。共通しているのは、いずれも立地が超一等地であり、元本毀損のリスクは極めて低く、5年後・10年後には値上がりが十分に期待できるエリアばかりだという点だ。

　ここで注目すべきなのは、物件購入時の自己資金比率である。たとえば、50億円規模の物件を購入する場合、自己資金25億円、金融機関からの融資25億円という構成になっている。この事例からわかるのは、超一等地の不動産は元本毀損リスクが極めて低い一方で利回りも低くなりやすく、結果として融資比率が抑えられ、自己資金割合が高くなるという現実だ。

　銀座のテナントビルのようなわかりやすい超一等地では、物件価格の半分程度を自己資金で出すというのが、富裕層にとっての行動規範である。そして、そのレベルの自己資金を機動的に投入できるからこそ、彼はたった2年という短期間で、超一等地に限定して200億円規模の不動産を取得することができた。

　言い換えれば、超一等地の不動産とは「半分は自己資金で買うもの」であり、その覚悟と資金力がなければ参入できない世界だということである。

　不動産で成り上がりたいなら手が届く地方物件に投資するのではなく、なんとかして都市部の物件に投資できる種銭を稼いでからスタートするのがセオリーだ。

　誰にでも手が届く地方物件でそう簡単に勝てるほど、不動産の世界は甘くはない。業者が儲かって終わりだ。98％の不動産オーナーが儲かっていないという厳しい現実を理解したうえで、自分のステージに合致した行動をしてほしい。