分散投資では一生お金持ちになれない？純資産1億円を最短で突破する「資産爆増のロードマップ」完全公開

　東京大学を卒業しながら「新卒ニート」を選び、家賃1万9000円のアパートで月3万5000円の生活を送った男が、純資産10億円を築き上げた。いかにして、その逆転劇は実現したのか。時給1000円の掃除バイトからキャリアをスタートし、不動産鑑定士資格の取得を経て、EYグループ、さらには投資銀行ゴールドマン・サックスのアセットマネジメント部門へと駆け上がった小原正徳氏。2016年の独立後は「不動産アカデミー」を主宰し、延べ500名以上に実践的な投資手法を指導。Amazon不動産投資部門で1位を獲得した著書でも知られる。

　本稿では、わらしべ長者的なキャリア戦略で最強の融資属性を手に入れるまでの軌跡から、純資産1億円を最短で突破するポートフォリオロードマップ、プロが独占する「情報の川上」へのアクセス術、そして1億円を10億円に変える税務・負債・時間の支配術まで、ニートから純資産10億円を実現した全知見を余すところなく語っていただいた。全4回の第2回。

みんかぶプレミアム連載「富裕層たちの黄金法則」

「分散投資」という名の罠

　専門家とされる方に資産形成の相談をすると、多くの方が「株・債券・不動産にバランスよく分散しましょう」というアドバイスをします。誤解のないようにお伝えすると、分散投資自体が悪いわけではありません。しかし、資産を爆発的に増やすための戦略ではないため、純資産1億円に到達していない段階での分散投資は、目的と手段がズレていると考えます。分散投資の真の目的は「資産の保全」にあり、資産を爆発的に増やすための戦略ではないからです。

　手元資金が1000万円あるとします。これを年利4〜5%の投資信託で運用しても、年間の税引き前リターンは40〜50万円程度です。そこから20%の税金を引けば、手元に残るのは月々わずか3万円ほどのお小遣いに過ぎません。たしかに資産は少しずつ増えていきますが、このペースで1億円に届く頃には、何十年もの歳月が過ぎています。人生を変えるインパクトを生む前に、時間だけが消えていくのです。さらに昨今のインフレも考慮すると、実質的な資産はほとんど増えていないことになります。

　最短で億の壁を突破したいのであれば、初期フェーズではリスクを限定した上での「一点集中投資」こそが唯一の正解です。そのための最強のチートツールが不動産投資です。株と違い、不動産は他人の資本（融資）を使って自分の資産を動かせる、強力なレバレッジが効きます。1000万円の自己資金があれば、1億円の資産を動かしてその果実を総取りすることが可能になるのです。

　「レバレッジはリスクが高い」と感じるかもしれませんが、不動産投資の融資は株の信用取引と本質的に異なります。株は価格が暴落した瞬間に追証が発生しますが、優良な収益不動産は入居者の家賃という安定したインカムを生み続けます。銀行への返済原資は入居者の家賃から生まれるため、自分の懐を傷めずに借金を返済しながら資産を積み上げられる。これが不動産投資の、他の手段にはない圧倒的な優位性です。不動産価格が下がっても、持ち続ければ良い点が株の信用取引との違いです。では、このレバレッジをどのフェーズでどう使えば1億円にたどり着けるのか。ロードマップを順に解説します。

【純資産0→3000万円】属性を資本に変換する「種銭作り」

　最初のフェーズでやるべきことは、自分の社会的信用（属性）を最大限の資本に変換することです。サラリーマンの給与収入は、銀行から見れば「確実な返済原資」という立派な担保になります。まずは「年収700万円の壁」を突破してください。これはオリックス銀行などのアパートローンが使いやすくなる基準値で、ここへ到達すれば年収の10〜12倍、すなわち7000万円から1億円程度の融資枠を確保できます。

　1棟物件の不動産投資ではキャッシュフローを積み上げるのが定石とされていますが、純資産が少ない（3000万円以下）状況で1棟目として選ぶべき物件は、インカム（家賃）の高さよりも「含み益」が作れる物件です。今現在、それを再現性高く実現できる分野が「土地から仕込む新築木造アパート」です。業者の利益が乗った完成品（建売）を買うのではなく、設計段階の土地から購入することで、建築リスクを負う分、完成した瞬間に市場価格より1〜2割安い含み益のある状態を作り出せます。表面利回り7%前後、35年の長期融資を引くことで、自己資金に対するキャッシュフロー（CCR）15%前後を実現することもできます。

　この時期に最も重要なのは、第1回でも触れた「狂気的な種銭作り」です。月3万5000円生活とまでは言いませんが、給与所得と不動産インカムのすべてを次の諸費用（物件価格の約7%）へ再投資する「貯金体質」を、最低でも2〜3年は維持してください。この積み上げが、次のフェーズを加速させる燃料になります。ただ、順調に2棟・3棟と買い進めていっても、ある壁に突き当たります。