晴海フラッグを絶対に買ってはいけない理由…不動産関係者がネットの悪評火消しに奔走?

 東京五輪の選手村として使われた “晴海フラッグ” の平均倍率は約8.7倍。最上階の部屋はなんと111倍。そんな平成バブル時代を彷彿させる最高倍率になった裏で「誰」が群がっているのだろうか。不動産評論家の牧野知弘さんは「バックにはアジアなど外国の業者がついて、順次転売していくことを狙っているのだとしたら有り得る話だ」という。(第4回/全4回)

※本記事は、牧野知弘著『不動産の未来 マイホーム大転換時代に備えよ』(朝日新聞出版)より抜粋・再編集したものです。

第1回:タワマンに”勝ち組エリート”が住まない理由…住民たちが「考えたくない」悲惨すぎる未来
第2回:今、中国が狙っているのは西日本! 福岡、那覇…不動産の勝機はここにあり!
第3回:「ワンルーム投資」に目がくらんだサラリーマンの末路…売れない、貸せない、危険すぎた遊びの代償

最高倍率111倍。圧倒的安さの中古物件・東京五輪の選手村 “晴海フラッグ” は、なぜ人気だったのか

 買ったマンションはできれば値上がりしてほしい、いつのころからか、マンションを買う人たちは投資家ばかりでなく、自宅を買った一般人までもが、呪文のようにこのセリフを唱えるようになった。その最先端を走るのが、東京五輪で世界各国の選手たちが使用した選手村に建築された晴海フラッグだ。2021年1月には3回目となる販売が実施された。販売を担当する10社の代表である三井不動産レジデンシャルの発表によれば、第3期の分譲結果は、販売戸数631戸に対して5546組の応募があり、平均倍率は約8.7倍。最高倍率は最上階の部屋でなんと111倍もの高倍率をつけたという。

 晴海フラッグは選手村の敷地13万㎡に23棟計5632戸の住宅が供給される予定で、分譲住戸全4145戸のうち、すでに五輪開催前に940戸相当が分譲された。五輪開催の延期などの影響で、今般は約2年ぶりの分譲となった。

 20年の開催予定が1年延期となったことから、物件の引き渡しも遅れ、募集中のSUN VILLAGEおよびSEA VILLAGEは当初計画より1年遅れ、24年3月という2年以上先(原文ママ)の話となる。建物自体はすでに事実上竣工しているのだが、選手たちが利用した部屋を一般住宅用に改装するため、引き渡しが遅れるのだ。

 コロナ前の19年の募集で申し込んだ顧客からみれば、申し込んで当選してから4年半から5年近く先の引き渡しとなる。内装こそ新築だが建物の軀体は築5年程度が経過した中古物件を内装リフォーム済みとして購入することになる。自宅として買うには引き渡し期間が長すぎである。最長5年といえば現在小学生の子供がいれば卒業してしまうし、中学生がいれば大学生になっているほどの時の経過だ。

 この物件はその規模の大きさ、埋め立て地とはいえ東京都中央区アドレスであること、コロナにだいぶ邪魔されたもののオリンピックレガシーとしての価値、そして何よりも坪単価が最低270万円台から300万円台半ばという、周辺相場からして圧倒的な安さが相まって、マンションマーケットでの話題を独占している。

高い管理費、駅まで徒歩20分のタワマン。不動産関係者が賛否両論なワケ

 販売前よりこの物件については不動産関係者の間でも賛否両論。価格は安いが、最寄り駅「勝どき」駅まで、各棟入り口より17分から20分。棟内移動などを加味すれば30分程度かかる可能性もある。いくら中央区アドレスといえど、交通利便性に疑問符をつける向きもあれば、いやいや、虎ノ門、新橋までBRT(Bus Rapid Transit、バス高速輸送システム)でつながるので、都心部への通勤はむしろ快適だ、などといった論戦が展開されてきた。

 今回の結果を見ると、どうやら晴海フラッグは大変な人気物件になっているようだ。またこの物件を買いたい人たちのツイッターなどを眺めていると、買いたい人がわんさかいて、互いの情報交換に忙しい。

 確かに晴海、勝どきなどで分譲されてきたタワーマンションなどの新築、中古相場と比較すると割安感があるものの、駅からの距離は通勤を主体とする勤労者には決して良い条件とはいえない。建物も新築とは言い難く、海風をまともに受け、築4年から5年経過した物件を買うということは、今後の大規模修繕などの到来も少し早めに覚悟しておく必要がありそうだ。

 毎月必ず支払わねばならない管理費、修繕維持積立金の合計額もSUN VILLAGEで2万7000円から5万円、SEA VILLAGEで4万円から5万6000円にもなる。駅から遠いということは車利用で補うという考えになるが、駐車場代もばかにならない。月額2万8500円から3万6000円とこのあたりの価格は決して割安とはいえない。

 つまり、晴海フラッグを買ったのちも、車まで持てば毎月住宅ローン返済などとは別に5万5000円から9万円以上の負担を求められることになる。よほど日々のお財布に余裕のある人でなければ、そもそも晴海フラッグの顧客対象にはなりえないのだ。

 ということは晴海フラッグが一般庶民、つまり国が発表している世帯年収の中央値である約437万円程度の夫婦やファミリーに買えるかといえば、まず無理だということになる。都有地だった土地が、デベロッパーにかなり廉価で卸されたのにもかかわらず、最近の建築費の高騰もあるだろうが、少なくとも一般庶民には到底手の届かない価格のマンションになって販売されている、という意味ではこの物件は決して「お安い」物件とはいえない。

 ではこの販売価格を「安い!」と考えているのは誰なのか、ということになる。そもそも都区内の新築マンションの平均販売価格は2020年で7712万円だ。都区内でしかも都心3区に該当する中央区で販売されるマンションとして割安であるというのは頷けるものの、累計4000戸を超える部屋を、みんなが割安だ!といって飛びつくさまはなかなか想像しづらいものがある。

ツイッターで悪評を書き込む…プロ業者による物件購入のための “駆け引き” テクニック

 近年、都区内の新築マンションの買い手は一般庶民ではない。こうした物件を手にしているのは、国内外の投資家、富裕層、相続対策などの節税を考える人たち、そして唯一実需と呼べそうなのが夫婦共働きのパワーカップル、ただし夫婦合計で世帯年収1500万円以上、それも2000万円を超える層、この4つのカテゴリーのみである。

 晴海フラッグ関連のツイッターを読むとその像はさらに明確になる。ツイートする人たちがマウントを取り合う姿も滑稽だ。そして彼らの話題は埼玉県川口市で販売中のプラウドタワーと晴海フラッグの比較で忙しい。専門家の私からみれば、坪単価が近いというだけで、川口と晴海はそもそも立地も、コンセプトも全く違う街。住宅としての住み心地などを比較するうえでは、比較対象にならないはずのものだ。ところが、彼らは「どっちが値上がりするか」という話題で夢中になっている。これでは住居と投資が完全にごっちゃになっている。

 晴海フラッグの申し込みで実は、その多くが不動産業者による買い占めという説がある。

 マーケット内で割安といえる晴海フラッグの部屋を仕入れて、分譲終了後に中古マーケットで高く売り抜けようというものだ。販売概要などを覗いた限りでは、特に業者などによる購入を禁止する条項は見当たらない。また個人でもとりあえず買っておいて転売して儲けようと考えてもおかしくない。

 ツイッターなどでも、物件に対する厳しい指摘やコメントが出たりすると、ものすごい勢いで反論の嵐が来ているサマなどを見ると、購入しようとしている業者が、販売状況を煽ったり、ネガティブ情報を葬ろうとしているかのようにも見える。

 通常、自治体関係や国関係の土地を民間に卸す場合には、長期にわたり転売を禁止する、業者による購入の禁止、サブリースすることを禁止するなどの条件が付く場合が多い。かつてはUR(都市再生機構)の物件などはこうした制限条項がよく付されていた。だが今回はどうもそうした制約は見当たらない。

札束を握りしめた外国人 vs 夫婦ダブルローン。タワマン勝者と大損阿呆は誰なのか

 それにつけても思い出されるのが、先日ある湾岸タワーマンションに関する相談を受けた時の話だ。そのマンションはマーケットでも売れ行き好調だったマンションだが、実は角部屋や高額帯の部屋の多くを、ある国内法人が新築分譲時に買い占めていて、その法人が破綻してしまい問題となっているというものだった。謄本をとってみるとこの法人はペーパーカンパニーで、謄本の乙区欄をみると、担保権者は香港の不動産会社になっている。香港の不動産会社が日本に設立したペーパーカンパニーを使って、現地人用に転売目的で大量に住戸を買い占めていたのだった。

 晴海フラッグの実態はわからないが、たしかにこの物件を地方の富裕層が東京の中央区アドレスを狙って買う、あるいは相続対策で買うことは見込まれる。パワーカップルの一部が将来の値上がり期待半分に買う。これもあるだろう。だが、この目的だけで買いが殺到する物件とはとても思われない。

 他方、転売目的に国内業者が群がるサマは容易に想像できる。バックにはアジアなど外国の業者がついて、順次転売していくことを狙っているのだとしたらあり得る話だ。最上階の部屋が111倍などという平成バブル時代を彷彿とさせる倍率になるのも頷けるというものだ。外国人投資家にとっては、現地から最寄り駅までの距離なんてあまり関心はない。通勤なんてそもそも日本で行わない人たちだからだ。

 現代の日本のマンションマーケットには、晴海フラッグに群がるような札束を握りしめた投資家たちが跋扈している。彼らは当然のことだが、自分たちが買う物件についてネガティブな情報が流れることを嫌う。出口が見えにくくなるからだ。そのためにはいろいろな演出をする。

 こうした騒ぎでは、いつも被害を受けるのはこのバカ騒ぎに乗っかって追随する素人さんたちだ。ましてや自宅として夫婦ダブルローンを組んで参戦する人たちには、投資マーケットは意外に冷たいものだ。この構造は株式マーケットと変わらない。かつて証券市場でもNTT株を巡るフィーバーがあった。

 煽って踊る阿呆がいれば、つられて踊って大損する阿呆がいる。投資マーケットは恐ろしい。未来の晴海フラッグに象徴されるように、「値上がりしてほしい症候群」にとり憑かれた人たちの中で果実を手にする人たちがごく一部であることはこれまでの時代が証明しているし、これからの未来においてもこの法則は一緒なのである。

時事通信フォト=写真

牧野知弘著『不動産の未来 マイホーム大転換時代に備えよ』(朝日新聞出版)

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この記事の著者
牧野知弘

不動産評論家。東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現・みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て三井不動産勤務。J-REIT(不動産投資信託)執行役員、運用会社代表取締役を経て、2015年にオラガ総研株式会社の代表取締役に就任。ホテルなどの不動産プロデュースを展開。2018年に全国渡り鳥生活倶楽部株式会社設立、代表取締役を兼務。著者に『ここまで変わる!家の買い方 街の選び方』(祥伝社新書)など多数。

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