不動産投資を始める前には、まず綿密な資金計画を立てる必要があります。

購入する不動産の種類にもよりますが、やはり多額の費用が必要になるため、この資金計画をおろそかにすると、投資用不動産を購入する時点で不動産投資の計画が躓いてしまうことも考えられます。

また不動産購入後にも投資用不動産の維持・管理に費用が掛かるため、そのことも考慮しながら計画を立てなければなりません。

ここでは、不動産投資の資金計画の立て方について詳しく解説していきます。

自己資金を準備する

まずは自分がどの程度の自己資金を準備できるか、把握しておきましょう。

銀行などの金融機関は、物件の評価にもよりますが、フルローンと融資を受けられる物件もあれば、一般的に購入する投資用不動産の物件価格のうち90％を融資の上限にしています。

オリックス銀行を例にとっても、融資の上限は購入する物件の90％までとなっています。

参考：【オリックス銀行】《投資セレクト金利》をご利用いただける場合の要件

そのため、最低でも購入する投資用不動産の価格の10％に加えて取得に必要な諸費用分の自己資金を準備する必要があります。

 この自己資金は少なすぎると不動産投資用ローンを組むときに金融機関の審査が通りづらくなり、多すぎると不動産投資用ローンを利用するレバレッジ効果が薄れるため、注意しましょう。

当たりを付けた物件の購入に必要な金額を試算する

次に不動産投資用に購入する物件の取得に必要な資金を試算しましょう。投資用不動産の取得には、物件価格以外に諸費用が必要です。 

その諸費用の内訳は以下の通り。

• 売買契約書や金銭消費賃貸契約書に貼付する印紙税
• 登録免許税
• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産業者に支払う不動産仲介手数料
• ローン手数料と保証会社を利用する場合はローン保証料
• 火災保険料
• 司法書士への報酬

また、購入後しばらくしてから不動産取得税を支払う必要も出てきます。

これらの金額は、購入する物件の価格により変動するので一概にいくらとは言えませんが、不動産価格の8〜10％程度を目安としておけば良いでしょう。

融資を受けることができる金融機関を探す

不動産投資用ローンを借り入れる金融機関を探します。 

融資の条件には金融機関ごとに異なるため、同じ属性の人が同じ物件を購入する場合でも金融機関によっては金利が異なったり、融資を受けられなかったりする可能性もあるので注意が必要です。

 購入する不動産投資用物件を仲介してくれる不動産業者が、不動産投資用ローンの借り入れが可能な金融機関を紹介してくれるケースもあります。

一年間に必要な経費を試算する

不動産投資用物件を購入後も、費用は掛かります。

その費用とは、管理会社に支払う管理費、物件の修繕費、不動産投資用ローンの返済金、固定資産税です。 

これらのランニングコストも十分考慮に入れておくようにしましょう。

借入金額と無理のない返済ができる借入期間を設定し借り入れを行う

不動産投資用ローンの借入金額（借入額）や返済期間を決める際に、月々の返済金がいくらになるように設定するかも重要なポイントです。

 毎月の返済金と不動産投資用物件の維持に必要な費用の合計が、家賃収入をオーバーしていると、赤字になってしまい不動産投資をしている意味がなくなってしまいます。

 家賃収入から毎月の返済金を含む必要経費の合計がプラスになるように、返済期間を調整するなどの工夫を行いましょう。

まとめ

ここまで、不動産投資を始める際の資金計画の立て方について解説してきました。

 不動産投資を始める際には、かなり高額な資金の準備が必要となることと、不動産投資用物件を購入した後にもランニングコストが必要であることがお分かりいただけたと思います。

 このランニングコストについては予想外の多額の出費が必要になることも考えられるため、ある程度の自己資金を手元に残しておくことも大切です。

 投資用不動産の購入や維持に必要な費用を綿密に計算し、不動産投資用ローンの借入金額や返済期間を決めるようにしましょう。