第5回【固定金利 vs 変動金利】住宅ローンの金利タイプに関するEさんの悩み

佐古野道人

2022.01.11

本連載では、老後資金の計算をする上で気になるポイントを取り上げ、どのような差が出るのか検証しています。

第5回のテーマは【固定金利 vs 変動金利】。

ローンを組んでマイホームを購入する際に、この2択が迫られます。住宅ローンの組み方は、生活資金にどのような影響を与えるのでしょうか。

住宅ローンにおける金利タイプの一般論

住宅ローンを組む際に変動金利を選択する人が増えています。

住宅金融支援機構の『住宅ローン利用者の実態調査』によると、2020年10月から2021年3月の間に変動金利タイプを選択した人の割合は68.1％と、3年前の56.5％に比べて2割増加していましたが、一方、固定金利タイプを選んだ人は11.2％しかいませんでした。

変動金利タイプの住宅ローンは空前の低金利を背景に、利用者を増やしてきました。実質金利が1%を切る金融機関も珍しくありません。

一方で固定金利タイプの住宅ローンのメリットは「完済するまで金利が変わらない安心感」であると、フラット35のホームページを始め、多くの記事で金融関係者が言及しています。

一般論として、変動金利タイプ（全期間変動型、固定金利期間選択型）は次のような場合に向いているとされています。

一方、固定金利タイプ（全期間固定型）が向いているのは次のような場合とされています。

え？　「資金の問題や心理的な好みなど、いろいろな基準がごちゃ混ぜになっていて分かりにくい」ですって？

そういう場合は「金利の違いもお金の話だから、どっちがおトクか計算してみれば分かる」と考えたEさんのケースを見てみるといいでしょう。

Eさんは専業主婦の妻と幼い2人の子どもと共に賃貸住宅で暮らす30歳の男性。地方都市の市役所に勤務する公務員です。

マイホームの購入に向けて内覧や物件検索に励む中、Eさんは理想の住宅を見つけました。

中古ですが築年数の浅い3LDKの一戸建て。物件価格は3500万円。自己資金を800万円ほど用意し、3000万円の住宅ローンを組む予定です。

まだ給与がそれほど高くないEさんは「毎月の返済負担をなるべく減らしたい」と思って、返済期間35年・元利均等返済方式でローンを組むことにしましたが、悩んでいるのは金利タイプです。

金利が低く返済額も少ない変動金利タイプは魅力的ですが、返済計画を立てやすい固定金利タイプにもひかれています。

「（変動金利を選んで）もし金利が上がったら、どれくらい損をするのだろう？」「もし金利が上がったら、家計のやりくりはできるだろうか？」

これらの不安や疑問を解消するため、生涯の資金計画に沿っていろいろなパターンを計算してみることにしました。

条件は次の通りです。

給与収入
現在の額面年収460万円、昇給額は51歳まで毎年20万円、55歳までは10万円、60歳で定年退職するまでは5万円（年収のピークは定年退職前の950万円）。60歳から65歳になるまでは再雇用されて働き、年収400万円。手取りは額面に対して年収460万〜700万円のときは77%、700万円以上のときは75%、400万円のときは80%とする。
住居費（住宅ローン返済を除く）
固定資産税や修繕費などで年間30万円。
生活費（住居費を除く）
現役時代、年収600万円までは年間309万円、年収750万円までは362万円、それ以降は407万円。60歳台は260万円、70歳以降は250万円（総務省による家計調査を参考にした）。
退職金
60歳の定年退職時に手取り2200万円と予想。
年金収入
23歳から厚生年金に加入、それ以前の国民年金も納付済。将来受け取る年金は夫婦で年額303万円と予想。
貯蓄
妻と自分の貯蓄700万円。住宅購入に際して親族からの援助が300万円。
住宅購入にかかる費用
仲介手数料や火災保険料、登録免許税などの合計で204万円を現金で支払う。
その他収入
住宅を購入した翌年の31歳から住宅ローン控除を適用し、10年間で合計256万円の収入とする（全プラン共通）。

以上の条件の下、夫婦共に95歳まで生きると仮定して資金計画を立てました。

まず試算したのはフラット35（全期間固定金利型）を利用するプランです。

Eさんがローンを組むことを考えている銀行では