15%安く買って高く売る。不動産のプロが実践する「負けない投資ロジック」と、次に値上がりする街の共通点
「予算の限界を感じて、家を買うのを諦めかけている」――そんな焦りを感じているビジネスパーソンは少なくないだろう。マンション高騰の波に乗り遅れたと嘆く前に、正しい戦略を持ち、冷静に市場を見渡すことが重要だ。
本稿では、不動産のプロフェッショナルとして知られる稲垣ヨシクニ氏が、自分たちの身の丈に合い、かつ将来への投資にもなる“最適解”を包み隠さず公開。家を「消費財」と捉えるマインドセットの変革から、プロだけが知る「15%安く買う」投資ロジック、そして世帯年収「1000万円」「1500万円」「2000万円」それぞれの層がリアルに狙うべき具体的エリアまでを徹底解説していただいた。全5回の第3回。
※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐ――シン富裕層への黄金ルート」の一部です。
目次
全く同じマンションなのに価格が「15%」も違う不可解な現実
前回までは、住み替えを行う際の絶対条件や、実業で稼ぐことの重要性など、どちらかというと「守り」や「マインド」に関するお話をしてきました。今回はいよいよ、プロの不動産投資家たちが現場でどのようなロジックを使って物件を仕入れ、利益を出しているのかという「攻め」の手法について解説していきます。
皆さんは、全く同じマンションの同じような広さの部屋なのに、売られている価格に15%もの大きな開きがある事実をご存知でしょうか？
もしあなたが、隣の部屋よりも15%安く物件を買えるとしたら、不動産投資のハードルは劇的に下がるはずです。実は、プロの投資家たちはこの「市場に生まれた15%の歪み」を意図的に狙って物件を仕入れています。
決して、その部屋に欠陥があるわけでも、事故物件であるわけでもありません。そこには、不動産業界特有の「価格の付け方」が生む、ある決定的なカラクリが存在するのです。
プロだけが知っている、不動産市場に歪みを生む「2つの計算式」
一般的に、自分が住むための居住用物件の価格は「取引事例比較法」という手法で決められます。「隣のマンションの同じような広さの部屋が5000万円で売れたから、この部屋も5000万円だろう」という、周辺相場をベースにした値付けです。今のマンション市場は実需の購入意欲が旺盛なため、この手法だと価格は強気になりがちです。
一方で、不動産市場にはもう一つ別の計算方法が存在します。それが「収益還元法（利回り法）」です。「この部屋は月20万円の家賃が取れるから、投資家が納得する利回りで逆算すると、価格は◯◯万円以下でなければならない」という投資目線の計算です。
昨今のマンション価格の高騰に対し、賃料の上昇スピードは緩やかです。そのため、利回りで計算すると、どうしても物件価格は周辺相場よりも低く算定されてしまうのです。
