東京・城東の“本命エリア”に「今すぐ未来投資せよ」マンション専門家が力説するワケ 成功者は皆知っている「最高の物件への最短ルート」とは
都内マンション価格の急騰が続き、「もはや庶民には手が出ない」との声も聞こえる。しかし、本当に今は「買い時」ではないのだろうか。この状況に明確な回答を示すのが、城東エリアを専門にこれまで500件以上の購入相談に応じてきたマンション購入専門家・すまいよみ氏（@sumaiyomi）だ。
同氏によれば、首都圏のマンション市場は二極化時代に突入しており、資産価値を踏まえたマンション購入を考えたときに「価格が下がるのを待つ」戦略は避けたいという。同氏に、なぜ今「城東エリア」が“ポテンシャルを秘めた成長株”なのかや、今注目している城東のお宝エリア・マンションの実名などを語っていただいた。全５回の第４回。みんかぶプレミアム特集「マンション 穴場エリアリスト」第14回。
目次
不動産営業マンの提案を見極めるための「３つの鉄則」
マンション購入は、多くの方にとって人生で最も大きな買い物です。特に初めての購入となると、何から手をつけていいかわからず、不安に感じることでしょう。ここでは、そんな初心者の方に向けて、「これだけは絶対にやっておいてほしい」という３つの鉄則をお伝えします。
１つ目は、何よりも先に「予算」を微動だにしないレベルで固める、ということ。繰り返しになりますが、これが全ての土台です。モデルルームを見に行く前、物件情報を検索する前に、まずは「自分たちがいくらまで出せるのか」という予算を徹底的に固めてください。もし可能ならですが、フラットな立場のFPに先に相談したうえで、マンションギャラリーで進められるFPにも相談してください。おそらく、前者「守りの姿勢」と、後者「攻めの姿勢」になるでしょう。その両方を加味して、最後は自分自身の志向で確実なものにしましょう。「35年ローンでもリスクがある」という人もいれば、「50年ローンを柔軟に使って資産形成しましょう」という人もいるでしょう。資産価値を重視するなら、無茶は駄目ですが、ある程度の無理は必要だと思います。
マンション購入で失敗する人の思考回路とは
なぜなら、予算がブレると、物件選びの「軸」そのものがブレてしまうからです。
素敵な物件を見て「いいな」と思っても、「でも、予算が厳しいかな…」と迷いが生じると、本来優先すべきだったはずの条件（広さ、駅からの距離、住環境など）を安易に妥協し始めてしまいます。
「本当は8,000万円まで出せるけど、7,500万円のこの物件で我慢しよう」
「本当は3LDKが欲しかったけど、予算を考えると2LDKかな…」
こうした妥協の連鎖が、後々の後悔に繋がります。
まずは、ファイナンシャルプランナーへの相談や、金融機関のローンシミュレーションなどを活用し、ご自身の家計や将来設計と向き合いましょう。そして、家族の中で「私たちの予算は〇〇万円。これ以上も、これ以下もない」というコンセンサスをしっかりと形成してください。この強固な土台があって初めて、冷静な物件選びが可能になります。
セールストークを見破る「本物」の見抜き方
２つ目の鉄則は、「良いマンションとは何か」を徹底的に学ぶ、ということ。これもすでにお伝えしたことと重なりますが、一次取得者層の方こそ強く意識していただきたいポイントです。予算が決まったら、次にやるべきは「相場観」と「物件を見る目」を養うことです。
いきなり自分の予算内で買えそうな物件ばかりを見てはいけません。まずは、予算を度外視して、前述したような都心部の最高級マンションのモデルルームを訪れたり、中古物件の内見をしたりしてください。そこで、本物の質感、空間のゆとり、充実した共用施設などを体感し、「良いマンションの基準」を自分の中にインストールしましょう。
この経験を積んでおけば、いざ自分の予算内の物件を見たときに、「この価格でこの仕様は素晴らしい」「ここはコストカットされているな」といった判断が的確にできるようになります。営業担当者が本気でお勧めしてくれることを確かに感じることができれば、良い決断がスムーズにできます。知識がないままでは、営業担当者のセールストークに流されてしまいますし、営業活動に苦手意識を持って、提案に対して本気で信じられない場面も増えてくるでしょう。自分の身を守るためにも、「学ぶ」というプロセスを絶対に省略しないでください。
日々、相場観を養っておくことも必要です。「この物件、気に入ったのですが高掴みしたくない」ご相談も多いです。「X」でインフルエンサーをフォローする、業者でなくても見られる「レインズ マーケット インフォメーション」で、日々めぼしいエリアを確認するなど、以前に比べればできることはたくさんあります。
