築50年が当たり前に流通する時代の勝ち残り方。ポータルサイトで死守すべき「3つの条件」とAI活用ハック

「予算の限界を感じて、家を買うのを諦めかけている」――そんな焦りを感じているビジネスパーソンは少なくないだろう。マンション高騰の波に乗り遅れたと嘆く前に、正しい戦略を持ち、冷静に市場を見渡すことが重要だ。

　本稿では、不動産ブログを運営し、本業で商業不動産の売買を手がける傍ら、自らも売買を繰り返してきた実戦派の餅つき名人氏が、自分たちの身の丈に合い、かつ将来への投資にもなる“最適解”を包み隠さず公開する。今回は、誰もが陥りがちな「築浅信仰」の罠から、物件選びで絶対に見るべき3つの指標、そして素人がプロと渡り合うためのAI活用術までを徹底解説していただいた。全5回の第3回。

※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐ――シン富裕層への黄金ルート」の一部です。

家探しで「築10年以内」に絞る人が、自ら首を絞めることになる理由

　家を探す際、多くの人が無意識のうちにポータルサイトの検索条件で「築10年以内」「できれば築5年」といった築浅物件にチェックを入れています。しかし、現在の狂乱とも言える不動産相場において、この「築浅信仰」を持ち続けることは、自らの首を絞める行為に他なりません。

　新築マンションの供給が絞られ、価格が高止まりしている今、中古市場にはこれから「築40年」「築50年」といった物件が当たり前のように流通する時代が本格的に到来します。欧米では築100年のアパートメントが高値で取引されるのが常識ですが、日本でもいよいよ建物の「ヴィンテージ化」を受け入れるフェーズに入ったのです。

「古い物件は汚いから嫌だ」「水回りが古臭い」と敬遠する人は、不動産の本質を見誤っています。表面的な綺麗さは、リノベーションによって後からいくらでもお金で解決できる問題だからです。

「壁が薄いからうるさい」は嘘か。実体験から語る騒音問題の本当の原因

　築古マンションを避けるもう一つの大きな理由として、「壁が薄くて隣や上の階の音がうるさいのではないか」という懸念を耳にします。しかし、これは明確な誤解です。

　賃貸用にコスト重視で建てられたアパートと異なり、分譲マンションは数十年前の物件であっても、基本的な躯体（コンクリートの厚さなど）はしっかりと作られています。もちろん最新の防音設計には劣る部分もありますが、日常生活を送る上での基本構造は十分な水準を満たしていることが大半です。

　実のところ、マンションにおける騒音問題の大部分は、建物の構造ではなく「隣人ガチャ（どんな人が隣や上に住んでいるか）」という運の要素に依存します。たとえ築1年の最新タワーマンションであっても、真上に走り回る子供や非常識な住人がいれば騒音地獄へと変わります。つまり、築年数と騒音リスクは必ずしも直結しないのです。

　では、表面的な綺麗さや根拠のない築年数フィルターを外したとき、私たちは物件の「何」を基準に選べばいいのでしょうか。