20代会社員が6000万円台マンションを買う前に決めた「予算7500万円」の線引き。価格高騰下で実需が失敗しないための考え方

　不動産会社から提示される借入可能額や、「年収の〇倍」といった一般的な目安だけで住宅予算を決めると、金利上昇局面では家計に無理が出る可能性がある。Xで不動産情報を発信し、1万人を超えるフォロワーを持つニイゴ氏は、20代で6,000万円台の中古マンション購入を決断。

　本稿では、初心者が陥りやすい予算設定の考え方から、ペアローンの限界値として意識したい「1.4億円の壁」、そして家賃を払い続けるだけではない住まいの持ち方まで、実需で後悔しないための物件選びの考え方を伺った。全4回の第1回。

※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐ――シン富裕層への黄金ルート」の一部です。

住んでいない部屋に家賃を払い続けた経験が、購入を考えるきっかけに

　皆さん、はじめまして。ニイゴと申します。私は20代で当時6000万円台の中古マンションを購入しました。妻と子供2人と暮らす、ごく一般的な共働き家庭です。日頃からSNS等を通じて、実需向けにマンション選びや家探しの考え方を発信しています。

　私がマンション購入を考え始めたきっかけは、賃貸生活での「もったいない」という気づきからでした。子どもが生まれて妻が地方へ里帰り出産をした際、私も育休を取得し、数ヶ月ほど妻の実家で一緒に過ごした時期がありました。

　その間、東京の賃貸マンションは空っぽなのに、家賃だけが3ヶ月間もかかり続けていました。管理会社に「止められないか」と確認もしましたが、当然止められるわけがありません。「住んでいないのに家賃がかかり続けるのは本当にもったいない。それなら、自分たちが住む場所を購入して、住みながら資産としても残る形を考えた方がいいのではないか」と調べ始めたのが、すべての始まりです。

「年収8倍」の罠を回避せよ。月々の支払いから逆算する“負けない”予算設定術

　いざ家を買おうと思った時、最初に直面するのが「予算設定」の難しさだと思います。普段受けている相談でも、ここで悩まれる方が非常に多いです。よく世間では「年収の8倍」といった数字が目安として出てきますが、私は「予算は、毎月の支払いができる額から逆算すべき」とお伝えしています。

　例えば、現在賃貸で月10万円払っているとします。生活費や娯楽費などを差し引いて、さらに毎月10万円が手元に残っているご家庭だとしましょう。この場合、現状の「月10万円の家賃支払い」は生活を圧迫していないため、無理なく支払える額と言えます。

　さらに、分譲マンションはアパートなどに比べて設備が充実しており、生活の質が上がります。もし「せっかくだからもう少し予算を上げたい」という場合は、手元に残っている10万円のうち5万円を貯蓄に回し、残りの5万円を住宅予算にプラスして、「毎月の支払い予算額を15万円」に設定するのです。そして、この15万円の支払いで収まる物件を探していきます。

　この時、将来金利が上がることも想定し、0.25%ほど高めの金利を乗せてシミュレーションしておくとより安心です。また、支払い可能な額であっても、大前提として「銀行が貸してくれる上限額」に収まっている必要があります。