不動産投資で成功する人と失敗する人の差…家賃年収1億円大家が語る30日間ロードマップ

　日銀の利上げが発表され、住宅ローンや不動産投資ローンの金利にも注目が集まるなか、「今は買うのを待つべきではないか」と考える人もいるのではないでしょうか。

　しかし、16棟157室を保有し、家賃年収1億円規模まで不動産投資を拡大してきたハオ＠サラリーマン大家氏は、「その時の金利に合う物件を買う」と語ります。重要なのは、金利を理由に思考停止することではなく、金利上昇を織り込んだ収支計画を組めるかどうかだといいます。

　今回は、金利上昇時代の買い方、売却の基準、成功する人と失敗する人の差、そして2026年から不動産投資を始める会社員のための1カ月ロードマップを聞きました。全5回の第5回。

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金利上昇局面で不動産投資家はどう動くのが正解か

　金利が上がれば、不動産投資に影響は出ます。返済額が増えるので、当然キャッシュフローは圧迫されます。金融機関は、調達金利に自分たちの利益であるスプレッドを乗せて融資金利を決めます。日銀が金利を上げたからといって、すべての金融機関がそのまま同じ幅で上げるわけではありませんが、影響があるのは間違いありません。

　ただ、だからといって「金利が上がりそうだから買わない」と決めるのは、少し違うと思っています。私のスタンスは、ドルコスト平均法の考え方です。つまり、その時の金利に合う物件を買っていくということです。

　金利が下がるまで待っていても、物件価格が上がっているかもしれません。逆に、金利が高いときに買った物件でも、価格が割安で収支が合っていれば問題ない場合もあります。株式投資と同じで、完璧なタイミングを当てるのは難しい。だから私は、タイミングを当てるより、その時点の条件で収支が合うかどうかを重視しています。

　不動産投資を資産形成として続けるなら、買わない期間を長く作るより、良い物件が出たときに淡々と買える準備をしておく方が大切だと思います。

物件を売るタイミングの判断基準

　買うだけでなく、売る基準も重要です。私が売却を考えるときの一つの基準は、減価償却です。

　たとえば木造物件を買って、残存耐用年数の関係で5年ほど減価償却できるとします。その期間が終わると、減価償却費を経費として計上できなくなり、利益が大きく見えるようになります。結果として税負担が増え、手残りが少なくなることがあります。だから、ポートフォリオ全体を見ながら、「この物件はそろそろ減価償却が切れそうだから売却を検討しよう」と判断することがあります。

　もう一つは、資産の組み換えです。規模が大きくなると、初心者のころよりも良い物件を紹介される機会が増えます。私自身、最初は少し郊外や中間エリアの物件から始めましたが、徐々に福岡市寄りの物件に組み換えています。田舎寄りの物件を売って、より賃貸需要が強いエリアの物件に買い替えていく。そうやって全体最適を考えています。