家賃年収1億円の投資家が語る「ねらい目のエリア」..エリア選びで必ず見るべき3つの指標
不動産投資で多くの初心者が悩むのが、「どこの物件を買えばいいのか」という問題です。都心は人口も賃貸需要も強いが、価格が高く利回りは低い。一方、地方や田舎には高利回り物件もあるが、空室が埋まらず赤字になるリスクもあります。
現在16棟157室を保有し、家賃年収1億円規模まで資産を拡大したハオ＠サラリーマン大家氏は「100点満点の物件は、今の状況ではまず出てこないと思った方がいい」と語ります。
では、初心者が狙うべき物件とは何か。中古区分、1棟アパート、RCマンションの向き不向きはどう考えるべきか。2026年以降に狙いやすいエリアについても聞きました。全5回の第3回。
みんかぶプレミアム特集「サラリーマンの副収入術 」
目次
初心者が最初に買ってはいけない物件とは
初心者が最初に買ってはいけない物件を挙げるなら、私は「築古物件」だと思います。もちろん築古でも、利回りが高く、修繕リスクを織り込んで十分に利益が出るなら選択肢になります。ただ、成熟した大家でないと難しい面が多いです。
築古物件は、新しい物件に比べて修繕リスクが高くなります。配管は外から見えませんし、水漏れ、トイレやお風呂の故障、外壁や屋根の劣化など、買った後に出てくる問題もあります。
さらに、家賃が低い物件ほど入居者対応やクレームが多くなる傾向もあります。
築古の高利回り物件は、数字だけ見ると魅力的です。しかし、修繕が頻発して、空室も埋まらず、精神的に疲弊してしまうケースもあります。結局、表面上の利回りは高くても、手元にお金が残らなければ意味がありません。
そのため、初心者はできれば築浅寄りの物件から始めた方がいいと思います。築浅であれば修繕リスクは比較的抑えやすく、入居付けもしやすい。もちろん価格は高くなりますが、最初の1棟で大きな失敗を避けるという意味では、リスクを取りすぎないことが大切です。
中古区分、1棟アパート、RCマンション…最初に選ぶならどれがいいのか
不動産投資には、区分マンション、1棟アパート、1棟マンション（RC）、新築、中古など、いろいろな選択肢があります。その中で初心者向きかどうかを考えると、中古区分は金額帯が低いので始めやすい面があります。
一方で、新築区分は私は基本的におすすめしません。先ほども説明したように収支が赤字になる物件も多いからです。
お金に余裕があるなら、新築の1棟アパートは客付けしやすいという意味で魅力があります。新しい物件は入居者に選ばれやすく、修繕リスクも比較的低いからです。
ただし、1棟マンション、特にRC造のような規模の大きい物件は、初心者がいきなり買うには注意が必要です。金額が大きくなる分、修繕が発生したときのダメージも大きくなります。きちんとリスクを理解したうえでなければ、取り返しがつかない失敗につながる可能性があります。
