「元手10万・知識ゼロから家賃収入5300万円」ボロ家で稼ぐ不動産投資術、1戸から120戸へスケールさせた全手順

　元手わずか10万円、知識も経験も完全に「ゼロ」の状態からスタート。それから8年後、地方の「ボロ家」を中心に120戸を運用し、年間5300万円の家賃収入を得るまでに至った不動産投資家がいる。アングラ民族氏だ。

　不動産投資と聞くと「莫大な資金を持つ富裕層のマネーゲーム」と思われがちだが、プロが狙わない「安価なボロ家市場」にこそ、資金のない素人が一人勝ちできる圧倒的なチャンスが転がっている。本連載では、特別な才能を持たない素人が、どのようにして0から物件を仕入れ、再生し、資産を拡大させていくのか。その再現可能なロードマップを余すことなく公開する。全3回の第3回。

※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐーーシン富裕層への黄金ルート」の一部です。

規模拡大の前に必ず立ちはだかる「現金」の壁

　前回の記事までで、物件を安く仕入れ、プロと自分の作業領域を分けてコストを抑え、貸し出せる状態に再生するステップまでを解説しました。しかし、実際にこのサイクルを回し始めると、自己資金50万円だけでスタートした投資家は、すぐに一つの大きな壁にぶつかります。それが「現金の枯渇」です。

　いくら数百万円以下の安い物件を買うとはいえ、不動産取得税や登記費用、突発的な修繕など、不動産投資において現金は事業の血液です。手元の現金が尽きてしまえば、そこで投資の歩みは完全にストップしてしまいます。自分の限られた給料やお小遣いからの貯金だけでは、物件を次々と買い増していくスピードには到底追いつけません。

本業の年収より評価される「不動産の実績」とは

　手元の現金が尽きた後、歩みを止めずにさらに規模を拡大していくためには、他人資本、つまり金融機関からの融資を引く必要が出てきます。しかし、実績のない素人がいきなり「不動産を買うので数千万円貸してください」と銀行に駆け込んでも、門前払いされるのがオチです。

　だからこそ、1件目、2件目と小さくても確実に家賃収入を生み出しているという「実績」が極めて重要になります。いくら本業の給料が高くても、事業としての実績がなければ金融機関は評価してくれません。小さく生んで着実に育てた不動産収入の黒字実績こそが、金融機関に対して「この人は事業として不動産を運営し、利益を出せる能力がある」という信用を証明する最強のパスポートになるのです。