「都心居住を諦めない」年収800万でも手が届く意外なエリアの正体。年収別マンション攻略マップと、資産価値が化ける実名物件まで全公開

　都心のマンション価格が高騰するなか、「自分の年収では到底手が届かない」と諦めている人は少なくない。しかし、年収550万円の普通の会社員でありながら、都内5000万円のマンションを購入して資産形成を進める人物がいる。不動産インフルエンサーのちょうすけ氏だ。　

　同氏は、かつての「住居費の目安」にとらわれず、毎月の支払いを資産への投資と割り切ることで、誰でも黄金ルートに乗れるのだと語る。　

　本稿では、月15万円の支払いを成立させるキャッシュフロー管理術を解説。さらに、年収800万円でも買える西側の大穴エリアから、数千万の含み益を狙える「実名物件」まで、読者が今すぐ動ける具体的な戦略を明かしていただいた。全5回の第4回。

※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐ――シン富裕層への黄金ルート」の一部です。

「月15万円」は重荷か、投資か。都心に拠点を持つためのキャッシュフロー管理

　これから都内でマンションを購入しようと考えている方にとって、「自分の手取りや年収で、本当に家が買えるのだろうか？」という点は一番の関心事だと思います。

　私の肌感覚では、今の都内で資産性の高い物件を選択肢に入れるなら、管理費等を含めて月々に「15万円」ほどを住居費に充てられる余力があるかどうかが、一つの目安になると見ています。少し前までは12万円程度がそのラインでしたが、昨今の価格高騰により、現在は確実に一段上がっています。

　逆に言えば、将来の金利上昇リスクをある程度織り込み、万が一の防衛資金も確保した上で、毎月15万円を支払ってもキャッシュフローが回り、無理なく生活が成り立つのであれば、たとえ年収に対する住居費の比率がかつての「給料に対して支払う住居関連支出は3割程度までにするべき論」より高くなったとしても、前向きに検討していいタイミングだと言えるでしょう。

新NISAの陰に隠れた「最強のレバレッジ」。実物資産が投資信託以上の盾になる理由

　ここで多くの方が悩むのが、新NISAなどを活用した投資信託とのバランスです。将来のためにコツコツと積み立てを続けている方ほど、大きな固定費となる住宅ローンを抱えることに慎重になるのは当然のことです。

　しかし、もし「月15万円の住居費を捻出するために、今の積み立てを一時的に抑えたり、ストップしたりしなければならない」という状況にあるのなら、私は一つの選択肢として、思い切って一時的に金融投資よりも「家（実物資産）」の確保を優先してみるのも手ではないかと考えています。

　誤解していただきたくないのは、これは決して新NISAなどの投資信託を否定するものではないということです。金融資産の形成も極めて重要ですが、個人の与信（住宅ローン）を最大限に生かせる「家」という基盤を先に固めてしまうことで、結果的に人生全体のポートフォリオが安定するという考え方です。低金利の住宅ローンを活用して都心に資産価値の落ちにくい「自分の城」を構えることも、立派な資産形成の柱になります。

　まずは日々のキャッシュフローが健全であることを大前提として、金融投資を少しお休みしてでも住居という基盤を確保してしまう。こうした柔軟な優先順位の入れ替えを検討してみることが、今の厳しい相場を賢く立ち回るための、一つのヒントになるかもしれません。では、この「月15万円」という支払い能力を前提としたとき、具体的にどのエリアを狙えば後悔しない選択ができるのでしょうか。