家賃年収1億円の地方大家より、2,000万円の都内大家が勝つワケ。路線価が証明する資産格差の実態

　不動産投資において「家賃年収の高さ」は、成功の絶対的な指標なのか。年間約5,600万円の家賃収入を得るJOJO氏が重視するのは、売却した時に手元に残る純資産の額だ。

　地方と都内で広がり続ける資産価値の差と、長期で資産を育てるエリアの条件を伺った。全5回の第4回。

※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐーーシン富裕層への黄金ルート」の一部です。

家賃年収1億円の地方大家より、2,000万円の都内大家が「お金持ち」な理由

　不動産投資の世界では長らく、「家賃年収がいくらあるか」が成功の基準として語られてきました。しかし私はこの考え方に、大きな落とし穴があると感じています。

　極端な例を出しましょう。地方に物件をたくさん持ち「家賃年収が1億円あります」という方と、東京に物件を持ち「家賃年収は2,000万円です」という方がいたとします。不動産投資として成功し、よりお金持ちなのはどちらだと思いますか？

　地方の方が利回りは高いため、家賃年収の額面は当然大きくなります。しかしどちらが本当に成功しているかを判断するには、「純資産」を見なければなりません。

　たとえば、東京の家賃年収2,000万円の方が六本木にビルを持っているケースを想像してみてください。家賃収入は2,000万円でも、そのビルを売却すれば4億円・5億円という莫大な現金が手に入る世界が実際にあります。一方、地方で家賃年収1億円を得ている方が物件をすべて売却しても、せいぜい2億円程度にしかならないかもしれません。手元に残る資産で比べた時、家賃年収の少ない都内の大家の方が「お金持ち」であるという逆転現象が起きるのです。

私が利回り9%の埼玉物件より、利回りの低い都内物件を選ぶ理由

　私は過去に一度、出来心で埼玉県に新築アパートを建てたことがあります。都内はどうしても利回りが低いため、もう少し高い利回りの物件が欲しいと思ったのが理由です。

　実際、埼玉の物件は利回りが9%を超えており、毎月のキャッシュフローが非常によく出ます。利益率だけで見ればとても優秀で、買ってよかったとは思っています。しかし今後も埼玉で買い増していくつもりはありません。これから増やすなら、利回りが低くても都内のエリアが良いと考えています。

キャッシュフローが出る埼玉の物件よりも、利回りの低い都内の物件を優先する理由。それは不動産の「資産価値」の伸び方に、決定的な差があるからです。