不動産投資は「木造」と「鉄骨」どちらを選ぶべきか？1棟目でその後の融資が止まる物件の条件
高利回りの物件ほど魅力的に見える。しかしその数字に惹かれて買った1棟目が、その後の拡大を静かに封じてしまうケースがある。
8棟52部屋・年間約5,600万円の家賃収入を築いたJOJO氏が、初心者が陥りがちな物件選びの落とし穴を徹底解説する。全5回の第2回。
※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐーーシン富裕層への黄金ルート」の一部です。
目次
初心者が避けるべき「建物の種類」とは
不動産投資を始めたばかりの方が真っ先に見る指標、それが「利回り」です。確かに利回りが高ければ毎月の手残りが増えるため、一見すると非常に魅力的に映ります。しかし私が「初心者のうちは避けるべき」と考えている物件があります。それが「築34年を超えた鉄骨造のマンション・アパート」です。
なぜ34年なのか。重量鉄骨造の法定耐用年数がちょうど34年だからです。鉄骨造は厚さによって耐用年数が異なりますが、一般的にアパートや中規模マンションで使われる重量鉄骨造の場合、この34年という数字が一つの大きな基準になります。
さらに鉄骨造は、そもそも「3階・4階・5階と上に積み上げる」ために選ばれる構造です。建物は大きく見えますが、足元の土地は意外に狭いことがほとんど。建物の価値はほぼゼロで、土地も狭い——つまり不動産全体の資産価値は極めて低い状態にあります。
それでも満室であれば家賃収入はしっかり入ってきます。資産価値が低いのに収益は出る。計算式に当てはめれば「利回りが高く見える」のは当然です。この見かけ上の数字に惹かれて、多くの方が購入を決断してしまうのです。
「あなただから特別に融資が通りました」の裏で起きていること
では、なぜそうした物件がわざわざ会社員の元へ「おすすめ物件」として持ち込まれるのでしょうか。ここには、不動産会社と銀行の評価の仕組みが深く関わっています。
金融機関には大きく2つのタイプがあります。一つは不動産の「担保価値」をしっかり見て融資額を決める銀行（信用金庫や地方銀行など）。もう一つは担保価値よりも「借り手個人の年収や勤務先」を重視して融資を出す銀行です。
不動産会社の営業担当者はこの仕組みを熟知しています。だからこそ、不動産の知識はまだ浅くても、一部上場企業勤務・高年収といった「属性の高いサラリーマン」をメインターゲットにするのです。
本来なら担保価値が低すぎて融資が下りない築古の鉄骨物件でも、属性重視の銀行に持ち込めばあなた個人の信用力を担保にローンを通すことができます。「あなただから特別に融資が引けました」という言葉の裏には、こうした金融機関の性質を巧みに利用したテクニックが隠されている場合があります。
