資金200万・年収400万円台からどう攻める？「買わずに稼ぐ」不動産投資の第一歩と、中古アパートで狙うべき地域

「ボロ戸建てを安く買って直して貸す」——かつては定番だったこのモデルが、今や通用しなくなっている。不動産価格の高騰に加え、建築資材や修繕費がかつてない水準まで跳ね上がった今、同じ手法で参入しようとすれば最初の段階で行き詰まりかねない。

　年間約5,600万円の家賃収入を得るJOJO氏に、年収400万円台・手元資金200万円からでも現実的に動ける今の時代の戦略を伺った。全5回の第3回。

※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐーーシン富裕層への黄金ルート」の一部です。

「ボロ戸建てを安く買って貸す」が、もう通用しない理由

　不動産投資に興味を持った方が必ずと言っていいほど目にするのが、「地方のボロ戸建てを数百万円で安く買って、直して貸す」というビジネスモデルです。実は私も、過去に自分のブログでそういった話を書いたことがありました。

　しかし今の市況ではこの手法は難しいです。昔は確かに成立していたビジネスモデルですが、状況は完全に変わってしまいました。

　最大の理由は、不動産価格全般の高騰です。築古の戸建てであっても流通価格は上がり、投資家も増えたことで、昔のように信じられないほど安く仕入れることは非常に困難になっています。もちろん立地も悪くタダ同然で手に入るような廃墟もありますが、そういった物件には入居者がつかず賃貸需要が見込めません。安く買えない時点で、このモデルは最初の段階で行き詰まっています。

家賃3万円なのに、なぜ修繕だけで赤字になるのか

　仕入れの難しさに加えて、この手法の最大の落とし穴となるのが「修繕費」です。戸建ては面積あたりの家賃単価が最も低いという特徴を持っています。地方では家1軒を丸ごと貸しても月5万円、あるいは3万円という物件はたくさんあります。しかし家賃がその金額であっても、建物の面積は100平米ほどあったりするのです。

　退去が発生し、次の入居者のためにリフォームをする場面を想像してみてください。都心の15平米のワンルームを清掃するのと、100平米の戸建てを丸ごと清掃・修繕するのとでは、かかる費用が全く違います。面積が広ければ修繕費も比例して上がりますし、火災保険料も高くなります。