「不動産投資で簡単に儲けられる」はもはや誤り！正しい資産形成のセオリーとは

　不動産投資を活用して総資産37億円を築き上げ、YouTuber「不動産アニキ」としても活躍する小林大祐氏だが、「不動産投資によるキャピタルゲインもインカムゲインも簡単に得られるものではない」と話す。小林氏が語る、正しい不動産投資のやり方とは。全4回中の3回目。

※本稿は小林大祐著『2035年 増える富・消える富の見分け方 インフレ地獄を生き抜く資産戦略』（KADOKAWA）から抜粋、再構成したものです。

第1回：金利上昇は格差を拡大する…富裕層が“いつの時代でも選ぶ物”とは

第2回：地方の物件は価値があるうちに売れ！“負動産”はあなたの人生を詰ませる

第4回：「不動産投資で簡単に儲けられる」はもはや誤り！正しい資産形成のセオリーとは

不動産投資で儲けられるのはほんの一握り

　不動産投資は平成の終わりごろからちょっとしたブームとなり、今や定着した感もあるが、その現実は厳しい。現実問題として不動産投資で本当に儲かっている人はほんの一握りだ。

　期待していた家賃収入は得られても、ローンの返済やさまざまなコストを払うと残るのは雀の涙あるいは赤字、だからといって売却すると、借入額に対して損が出るので売るに売れないという状況に陥っている人は少なくない。

　世の中で一般的にいわれている投資の利益は、大きく分けて2つある。キャピタルゲインとインカムゲインだ。

　キャピタルゲインとは、安く買って高く売却することで得る差益のことだ。これに対しインカムゲインは、株の配当や預貯金の利息のように、保有している間継続的に得られる利益のことだ。

　だが、少なくとも不動産投資の世界では、いずれも一般人が狙って簡単に得られるものではないということは、あまり知られていない。

　日本には数多くの不動産事業にまつわる企業がある。上場している大手企業では、年収1000万円クラスのエリート社員たちが、日々血眼になって、販売用の物件を探している。

　その活動は、10億円、20億円という莫大な機動的資金を用意して、「いい物件が出れば即現金化します」と地域の不動産会社をくまなく訪問し、それらを現金で安く仕入れている。

　そして、「簡単に儲かります」「自分年金を作りましょう」という美辞麗句を駆使して、ローンが組める「ハイスペックエリートサラリーマン」に高く売りつけようと、手ぐすね引いて待っているのだ。

　そういった物件を即現金買いできるような購買力のある大手企業に属する集団、すなわち、強靱な精神力と購買力を併せ持つ仕入れ担当者たちが地域の不動産屋をしらみつぶしに訪問し、磁石のように好条件の物件を吸い取っていくので、資金力も知識もネットワークも持たない丸腰の個人投資家がその中に割って入る余地などゼロに近いのが現実だ。

　すなわち、キャピタルゲインを狙う投資というのは、そもそも論として成り立たないのである。