家賃年収1億円の不動産投資家が語る「初心者向け学習方法」…不動産投資で「新築ワンルーム」に手を出してはいけない理由

「不動産投資で節税できます」「自己負担はほとんどありません」「将来の年金代わりになります」——会社員として働いていると、こうした営業トークを耳にする機会があるかもしれません。特に年収の高い会社員ほど、新築区分マンション投資の勧誘を受けやすくなります。

　しかし、29歳から不動産投資を学び、30歳で最初の1棟を購入したハオ@サラリーマン大家氏は、「事業計画の段階で赤字になる物件は、節税以前に買わない」と語ります。

　では、会社員が不動産投資を始める前に、最低限何を学ぶべきなのか。1棟目を買うまでには、どれくらいの準備期間が必要なのか。初心者が最初に避けるべき物件について聞きました。全5回の第2回。

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初心者が「新築ワンルーム」に手を出してはいけない理由

　会社員が不動産投資を始める前に、まず学ぶべきなのは収支計画です。ここができていない人は本当に多いです。

　特に注意したいのが、新築区分ワンルームです。エリートサラリーマンが営業のターゲットにされやすい商品ですが、実際には収支がトントンかマイナスになるケースも少なくありません。それを「減価償却で赤字になるので節税になります」と説明されるわけです。

　ただ、きちんと勉強している大家であれば、事業計画の段階で赤字になる物件は買いません。節税になるかどうか以前に、賃貸業として成り立っていないからです。不動産投資は、個人であっても経営です。金融機関も、相手がきちんと勉強しているか、経営者として事業を適切に運営できているかを見ています。

　初心者ほど、「毎月の持ち出しは少ない」「将来の資産になる」といった言葉に引っ張られがちです。しかし、見るべきは最後に手元にいくら残るのかです。家賃収入から返済、管理費、修繕費、税金、空室リスクまで考えたうえで、黒字で回るかどうか。ここを自分で判断できないと、不動産投資ではかなり危ないと思います。

家賃年収1億円の不動産投資家が語る「初心者向け学習方法」

　勉強の入り口としては、まず本から始めるのがいいと思います。不動産投資の本はたくさんありますし、基礎知識を身につけるには有効です。どういう物件を買ってはいけないのか、融資はどう進むのか、収支計算はどう作るのか。最初はそうした全体像をつかむことが大切です。

　ただし、注意点もあります。昔の本に書かれている「こういう物件を買いましょう」という情報は、今の相場とズレていることがあります。不動産市況は変わるので、昔の成功パターンをそのまま今に当てはめるのは危険です。

　不動産は割安に買うことが重要なので、本で買い方や手順を学んだら、次は実際に今の物件相場を見る必要があります。

　たとえば楽待、健美家、アットホームなどで物件を見て、エリアごとの相場を覚える。資料を取り寄せて、現地の仲介会社とも意見交換して知識をどんどん深めていく形がおすすめです。

独学だけでは分からない。不動産投資の勝率を上げる「生きた情報」

　会社員が不動産投資を始めるなら、コミュニティや勉強会には参加した方がいいと思います。私自身も入っていましたし、今は自分でもコミュニティを運営しています。

　理由は、信頼できるメンターや、すでに不動産投資で結果を出している人に出会える可能性が高いからです。不動産投資は、成功している人のやり方を徹底的に真似しやすい投資でもあります。物件の見方、収支計算、金融機関との付き合い方、買ってはいけない物件の特徴。こうしたものを、実際に経験している人から学べるのは大きいです。

　特に金融機関の情報は、不動産投資家にとって生命線です。どの金融機関がどのような物件に融資を出しているのか、金利や融資期間の傾向はどうか。金融機関の情報は、コミュニティ内で共有されるケースもあるため、それを聞くだけでも入る価値はあると思っています。