「内見のチェック項目をアップデートせよ」方角より優先すべき視界と階数の資産価値。将来あなたの家を言い値で欲しがる、意外な買い手の正体

　家を買うとき、多くの人は「自分がどう住むか」ばかりを気にしてしまう。不動産インフルエンサーのちょうすけ氏は、数年後の「出口（売却）」から逆算して物件を選ぶことこそが負けない鉄則だと語る。

　本稿では、世間で騒がれる「バブル崩壊」のニュースを徹底解説。さらに、将来あなたのマンションを確実に買ってくれるペルソナの正体と、日本人の常識である「日当たり信仰」よりも優先すべき資産価値の法則を余すところなく語っていただいた。全5回の第3回。

※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐ――シン富裕層への黄金ルート」の一部です。

「ついにバブル崩壊か」と焦る前に。ニュースの表面的な見出しに隠された市場の罠

　最近、経済ニュース等で「東京の都心中古マンションの価格が下落に転じた」「マンションバブル崩壊か」といった話題を耳にすることが増えました。これから都内で家を買おうと検討している単身者の方にとって、「今買って高値掴みにならないか」と不安を煽る材料になっているでしょう。

　しかし、自らも都心でマンションを購入し市場を注視してきた立場から言うと、これから都内で1LDKを買う方は、こうした主語の大きすぎるニュースを過度に気にする必要はありません。

　私は購入時、一生定住する前提ではなく、最低3〜5年は実需として住みながらキャッシュフローを回し、いずれは「手放す（売却する）」ことを出口戦略として見据えていました。数年後に売却する前提があるからこそ市場の価格動向には敏感ですが、それでも現在のニュースを見て焦ることはありません。その理由をお話しします。

暴落しているのは「高額物件」だけ。1LDKが今でも値上がりを続ける明確な理由

　あのニュースで「値下がりしている」「天井を打った」と言われているのは、マンション市場全体の話ではありません。具体的には、物件のグロス（総額）が大きく価格が高騰しすぎた結果、利回りがついてこなくなった一部の超高額物件や大型ファミリー物件の話なのです。

　個人の住宅ローン融資上限は一般的に2億〜3億円程度に設定されています。物件価格がその天井に近づいた高額物件は、買える層が極端に限られるため、需給バランスが崩れて値下がりや調整局面に入っています。

　一方で、都心の30〜40平米程度の1LDKは状況が全く異なります。グロスが低く会社員の属性でも十分にローンが届く範囲にある上、都心での単身者の賃貸需要は極めて強固で賃料が高く取れます。グロスが低く賃料が高い、つまり「利回りが維持されている」ため、単身向け1LDKに限れば価格は下がるどころか上がり続けているのが現状です。

　市場全体を平均すると高額物件の下落に引っ張られて下がって見えますが、ミクロな視点で1LDK市場だけを見れば底堅く、このトレンドはまだ続くと予想しています。そのため、20代や30代の単身の方が1LDKを買うという選択は、今でも十分に合理的です。