「再開発が完成してからでは遅い」──元フジテレビアナ・西岡孝洋氏が明かす注目エリア・マンションの実名

　再開発によって駅前が整備され、新しい商業施設や住宅が完成すると、その街の便利さは誰の目にも分かるようになる。しかし、その頃にはマンション価格にも変化が織り込まれ、すでに価格が上昇している可能性がある。

　マンション購入と住み替えを繰り返してきた西岡孝洋氏が、初めて街の「過小評価」を意識したのが豊洲だった。高輪と比べて広い住戸を低い価格で買えることに違和感を抱き、交通利便性や再開発、東京オリンピックなど街の変化を考えて購入したという。

　第4回では、西岡氏が注目する具体的な再開発エリア、所有権だけにこだわらない新築マンションの選び方、さらにHARUMI FLAGや武蔵小杉のように批判を集めた街・物件の知名度をどう評価するのかを聞いた。

※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐーーシン富裕層への黄金ルート」の一部です。

「便利なのに、なぜこんなに安い？」豊洲で気づいた価格差の正体

　第1回でも触れた通り私が高輪から豊洲へ移ったとき、豊洲の物件は80平方メートル台で部屋数も増えるのに、価格は高輪と比べて4分の3ほどという感覚でした。

　もちろん、高輪と豊洲は同じ街ではありません。しかし、東京駅までの距離や日常の便利さを比べたときに、本当にこれほど価格差があるのだろうかと考えました。豊洲では街の整備が進み、東京オリンピックも予定されていました。そこで、現在の価格だけでなく、将来便利になったときの評価を想像すると、当時は過小評価されているように見えました。

　ただし、再開発を見るときに大切なのは、「大きな建物ができるから上がる」と考えることではありません。今の街がどう評価され、何が完成すると誰の生活が便利になり、次にどんな人が住みたいと思うのかを見ることです。

　また、完成前の街を評価することには、期待だけでなく不確実さもあります。再開発があるという理由だけで決めず、今の利便性と将来の変化を分けて見ます。

HARUMI FLAGはまだ割安？「悪評」をどう資産価値に読むか

　こうした「まだ評価が定まっていない街」を見るうえでは、世間からの評判も一つの材料になります。HARUMI FLAGのような湾岸物件は、外国人居住者の話など、さまざまな観点から批判されることがあります。周囲から反対され、購入をためらう人もいるでしょう。

　正直に言うと、私は今のHARUMI FLAGは割安だと感じています。とはいえ、これを買うとなれば、親や親戚からボコボコに言われる覚悟が要ります（笑）

　周りに反対されても自分の見る目を信じられる人でなければ、簡単には手を出せない物件だと思います。

　一方で、私は、ネガティブな報道であっても、街やマンションの名前が全国へ広がること自体は、長期的にプラスへ働く可能性があると考えています。将来売るとき、買い手が名前を一度も聞いたことのない物件と、良くも悪くも知っている物件では、最初の認知に差があるからです。

　その一例が、武蔵小杉です。タワーマンションの浸水被害や「タワマン文脈」への批判で、一時期はSNS上でかなり叩かれました。ただ、実際にその後の資産価値を見ると、下がったという話はほとんど聞きません。むしろ、これだけ話題になって名前が知れ渡ったこと自体が、後から見れば追い風になったと思います。

　もちろん、これは、批判された街が必ず値上がりするという意味ではありません。悪評の原因が解消されず、生活上の問題が残ることもあります。それでも、批判の大きさをそのまま資産価値の低さと結びつけず、「なぜこれほど話題になるのか」「知名度が将来の需要へどう影響するか」まで考える余地はあります。

　実際、豊洲も過去には否定的に見られた時期がありましたが、「豊洲」という名前が広く知られ、住宅市場として認識されたことは、長い目で見れば街の評価に影響したと私は見ています。HARUMI FLAGについても、同じ方向に働く可能性はありますが、結果を保証するものではありません。